土豪手握「一疊權狀」霸氣喊合建 銀行傻眼打槍

買地主合建社區，假若地主沒順利將數筆土地合併，未來交屋時恐怕是一張房屋權狀、多張土地權狀，而過戶代書費是以土地筆數計算，等於過戶費用就會增加。資深代書也提醒，地主合建時，可將持有的土地辦理合併，但要注意有沒有抵押權的存在。

地主合建漏土地合併 專家：再申請困難

正業地政士事務所所長鄭文在表示，曾有個案是，當初地主合建時，少了一個土地合併的申請，所以就造成後續買方的困擾，因為屆時再申請合併，必須全體同意，因房地出售後共有人可能數百人，全體同意就相形困難了。

也有案例是，地主只有一人，合建的土地有三筆，若不在出售前辦理合併，未來買方都會有一張建物權狀，三張土地權狀，持有面積一樣，但是相對複雜，因此建議地主，在建物使照下來之前，先辦理土地合併，把土地產權單純化。

但是該案件後續也遇到困難，因爲地主持有的土地，有向銀行辦理貸款，所以有抵押權設定的存在，鄭文在說，按照規定，辦理土地合併時，若有抵押權的存在，必須抵押權債權人同意才能辦理，抵押權人同意是銀行總行的權限，非銀行經理同意就可以辦理。

於是銀行分行給了地主軟釘子碰，並建議就維持三筆土地登記給買方。不過，依據《地籍測量實施規則》第224條規定，「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。」

另外，「設定有抵押權時，應檢附土地所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數土地上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限。」

▼地主一人卻持多筆土地，進行合建時，若沒申請合併土地，未來新成屋交屋時，買方會有一張房屋權狀、數張土地權狀，造成日後過戶的困擾。（示意圖／讀者提供、好房網News資料照）

地主多做1程序 合建沒煩惱

鄭文在說，進一步確認發現，地主的三筆土地是銀行的共同擔保債權，並不影響抵押權人的權益，所以合併免附抵押權人的同意書，因而順利的將土地合併成一筆，未來，買方取得該社區的產權只要一張土地權狀，一張建物權狀，單純許多。

鄭文在說，合建或是自地自建的地主，記得建物使照下來之前，多一個土地合併的手續，可以讓後續每一個買方的產權相對單純，也減少造成日後過戶的困擾。