房市屢衝破泡沫警戒線 10年來卻未崩盤？估價師揭關鍵在「他們」

房價飆漲不斷讓人質疑有泡沫化危機，市場也常用不動產相關貸款餘額佔比GDP比重來評估泡沫警戒線標準，正心不動產估價師聯合事務所觀察台灣近10年來的比重，皆高於國際標準40%，去年更創新高達55.19%。不過整體市場未出現實質泡沫化狀況，主因是央行、金管會出手管制，使炒房確實受到壓抑。

所謂的房地產泡沫化是指房產快速增值，價格來到與相對收入或經濟因素太高的位置，直到崩盤之前的這段時間即為泡沫。市場判斷方式是以不動產相關貸款餘額佔GDP比重來評估，國際衡量的房市泡沫警戒線標準以40%為介。

台灣10多年貸款餘額 高過泡沫警戒線

根據正心不動產估價師聯合事務所觀察，台灣2022年全年GDP為約22.69兆元，不動產相關貸款餘額則為約12.52兆元，進一步看近10餘年來的貸款餘額比重，皆高於國際警戒線標準40%，去年比重更來到55.19%再創新高，顯示出受到景氣及利率影響，形成一股推升力道。

▼台灣近10餘年來的不動產相關貸款餘額比重，都高於泡沫警戒線。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠說明，國內生產毛額(GDP)代表一個國家在特定時間內(1季或1年)，經濟活動產出的產品或勞務的市場價值總額，為各國比較經濟景氣榮枯最通用且重要的指標；GDP數值愈大，代表生產力愈高，經濟活動愈活絡。

台灣自2016年起至2022年，不論是名目或人均實質GDP均呈逐年成長，且依經濟部最新公布數據指出，2022年人均GDP為3萬2811美元(約近新台幣100萬元) ，為18年以來首度超越南韓，陳孟筠解釋，主要是受惠半導體產業優勢的緣故。

▼台灣近年受惠半導體產業優勢，GDP逐年成長。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

產業優勢帶動經濟活絡 金融管制抑泡沫

產業優勢是否即台灣房市多年來高於泡沫警戒線而不崩的關鍵？陳孟筠表示，關鍵仍在於金管會、央行皆持續出手管制壓抑，「其實房價一直在上揚，也一直有金融管制在抑制，但疫情爆發這2年，資金過度集中房市導致上漲力道猛烈，所以又再祭出打炒房策略，也確實讓市場受到進一步壓抑」。

正心不動產估價師聯合事務所也統整近期政府採取資金縮表的相關政策，包含4度擴大選擇性信用管制措施、調整利率已5度升息、2次調升存款準備率及金管會進行風險權數調整等，都逐步限縮挹注在房地產的資金。

▼房價持續上揚，政府也一直以金融管制在抑制。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

放款速度減緩 房產資金萎縮

以代表市場供給面、開發商的建築貸款餘額年度增減量表現來看，2020年建築貸款金額年增高達3670億元，為歷年最高，而後逐年走跌，2021年減少約200億元，去年更大幅萎縮近580億元。

▼開發商建築貸款餘額從前年開始走跌，去年更大幅縮減近580億元。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

另以代表市場需求面、購屋民眾的購屋貸款餘額年度增減量表現來看，2017~2021年逐年成長並突破7600億元來到新高，卻也在2022年大幅衰減逾1800億元。

陳孟筠指出，綜合前述數據可見，在限貸令、央行升息及《平均地權條例》等影響下，對於開發商或買盤皆造成顯著動盪，目前挹注在房地產的資金已有緩解跡象，推測應減少2~3成資金貸放額度。

▼購屋貸款餘額年增量在2021年創新高，如今可見熱度大減。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

全球經濟走弱 現行金融政策應檢討

也因金融管制持續運作下，陳孟筠提及，目前全球通膨及升息壓力未歇，持續削弱全球終端需求，產業鏈庫存水位仍偏高，外需明顯走弱下出口表現不如預期，恐衝擊產業營收，繼而影響整體經濟成長表現，因此主計總處最新公布今年第1季GDP為-3.02%，創14年以來低點，即使併計後面3季貢獻值，預測今年GDP也難逃負成長局面，全年保2實屬一大挑戰。

陳孟筠認為，考量到目前經濟景氣條件已與疫情造就的房市高峰期不同，加上各地區的發展條件有別，現況全台同步的無差別限貸規定並不合乎時宜，不但有礙城鄉建設發展的周全性，亦讓部分小型開發商因遇建融資金問題，導致後續工程無法如期興建，產生額外的消費糾紛，建議應適時檢討現行金融政策，以免過度限縮而傷及無辜，導致投資意願更低迷，不利景氣回升。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）