周董豪宅最高單價破200萬！當年地主因這事 晚了4年才選屋
藝人周杰倫砸逾6億元買下台北市大安區指標豪宅「和平大苑」頂樓戶，該社區為都更改建案，律師透露，由於都更程序耗時，地主從簽約到正式取得建照隔了5年，房價從每坪50萬元飆漲到150萬元，價值產生落差，因此遲至完工後、晚了4年才達成選屋協議。
屋齡8年的「和平大苑」為指標都更改建案，分為前後2棟2門牌，前棟和平東路門牌規劃38樓大坪數豪宅，也是周董買下入住的棟別，歷來交易價格扣除地主分回找補特殊戶，從每坪119~225萬元不等；後棟金山南路門牌規劃14樓約36~60坪住宅，歷來實登每坪109~137萬元不等。
▼周杰倫曾於IG分享該社區景觀。（圖／翻攝IG@jaychou）
地主先簽好合建契約 5年後才取得建照
不動產律師暨審約專家蔡志揚近日分享都更案例時提及，該案走都更程序改建，建商早在2005年間就已和其中一位地主簽好都更合建契約，內容約定地主：A可分配房屋面積「固定」80坪，B「取得建照後」依建商通知辦理選屋，C選屋時如果超選或少選坪數，「一坪以50萬元找補」。
隨後2006年該合建案申請核報都更事業計畫，實施方式是「協議合建」，不進行「權利變換」程序。行政流程中，建商曾照主管機關要求調整基地面積，並因環評結論要求縮減樓層，須變更計畫，導致拖到2009年底才完成事業計畫核定，最終在2010年取得建造執照。
都更流程曠日廢時 房價漲過契約行情
問題在此時浮現了！由於都更程序拖長，房價在短短5年間竟由原本1坪約50萬元的行情，飆漲到當時1坪150萬元，由於合約中沒約定地主可選房屋面積的上限，從地主角度來看，當然會想要多選房屋，因為多1坪就可現賺100萬元差價；反之從建商觀點來看，當然希望地主不要多選超出原本約定的坪數。
蔡志揚表示，由於雙方僵持不下，原本約定拿到建照時地主要選屋，卻因遲遲無法達成協議，直到大樓都已經蓋好了才協商完成選好屋，比其他地主晚了4年左右。
▼蔡志揚談此案例，遲至完工後才完成協商選好屋。（圖／蔡志揚提供）
契約應定比例內價值 或有調整機制
東龍不動產專任委託部經理陳泰源建議，站在公平立場，合建契約應約明地主可在約定的「分配面積」或「價值」之一定「比例之內」選屋；原則設定正負10%區間，「這樣誰也不佔彼此便宜」。
陳泰源舉例，假設簽訂契約時的房價單坪是100萬元，進行選屋時的房價單坪漲到150萬元，就算地主選到滿，另外再加選10%上限，建商屆時也只須針對超選10%的部分進行價差50萬元的找補，不至虧太多；反之，若房價跌至50萬元，地主也得被迫選滿至少約定分回坪數的90%，建商也僅須找補10%坪數換算成現金給地主即可。
蔡志揚指出，合約最好約明一定的「效期、調整或退場機制」，以免經過太久的前期準備時間，因時空環境已大幅改變，這時依雙方原約定內容履行可能有失公允。因此依「選屋當時」建商所提供的價格表找補屋價，超過該範圍則以「公開銷售價」或「一定比例的金額」找補，會更加妥當。
▼都更曠日廢時，建議簽定合約時約明一定的效期或退場機制。（示意圖／取自Pexels）
約定清楚分屋方式 避免事後生糾紛
回頭檢視該案例，雖然建商可依據《民法》「情事變更原則」，訴請法院變更合約內容（參照《民法》第227之一條），但實務上法官適用此原則的態度甚為嚴格。蔡志揚提醒，地主與建商簽訂合建契約，如果是以「協議合建」方式實施都更（亦即不走權變程序），合建契約千萬要約定清楚分屋的方式。
蔡志揚補充，如果是以「權利變換」方式實施，政府多少還會管到房地分配事宜，但若是單純以「協議合建」方式實施，就只有私約的分配（不會記載在計畫書上），「政府可是完全不會過問分配的」。
該契約還有另一條瑕疵，也就是「固定坪數」分回，台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆指出，大樓蓋好之後，不論建物坪數是100坪還是1000坪，統統都會分配到地主的土地，又因為土地除既有容積率之外，還會有其它可能的容積獎勵，因此應該約定「按比例」分回坪數較公平。
當然也有些容積獎勵未必是地主的房子與土地所貢獻的，也可能是建商購買它處地段的建築容積移轉至該案上，但仍舊會稀釋地主的土地，王棟隆建議，可另議「不同的比例」來進行分配。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
