為何建案總能完銷？專家揭預售「一期進場」投資術

疫情之後房市受到「利率低、資金多、股市旺」等影響，買賣交易熱絡，各家房仲統計資料均顯示，全台9月交易持續熱絡，夾帶強勢熱浪進入第4季房市旺季，許多新建案推出不久就傳出完銷的訊息。屋比房屋總監陳傑鳴指出，建案第一期推出低總價小兩房吸睛，且第一期價格相對較低去化速度快，「投資人與老客戶」大多趁此時進場，等後期售價調高後賣出獲利，讓這種「一期進場」投資術多年來一直存在於市場上。

▲土城建案金城舞NO.2開案兩天就銷售百戶，最後火速完銷。（圖／金城舞FB）

有位網友在PTT上表示，一個在中正區的建案，開案3周內就賣完，還有一個大同區的大規模建案，接待中心都還沒蓋好，資料也只是A4影印，2周內小坪數通通完銷，「不是喊買不起？這些人哪來的？」

根據北台灣市調機構調查，截至7月20日為止，今年北台完銷建案達69案，預售案占比逾8成、新成屋案則不到2成，顯示預售屋大受市場歡迎。對此，陳傑鳴分析，這些買房的人大多是「投資客、置產客」以及「建商老客戶」；近期房市買氣提升，不少首購族因為擔心房價會持續上漲，導致各縣市首購產品去化速度加快，其中，低總價的兩房產品，更因空間較套房大、不易被銀行限制貸款、符合少子化趨勢等原因，吸引投資置產族群進場。

▲屋比房屋總監陳傑鳴。（圖／屋比房屋）

陳傑鳴說，市場中的秒殺建案，除了可能有先進行「潛銷」外，個案開價平實，在「區域新案中相對低價」或「主要是低總價首購產品規劃（如：兩房產品）」是主要原因，尤其戶數小的建案因案量不大，在建商老客戶名單經營下，往往都能出現快速完銷的現象。

而今年預售屋又比新成屋銷售更快！住展雜誌研發長何世昌表示，由於預售初期付款相對輕鬆、轉手便利的緣故，不像買成屋得一口氣拿出二到三成自備款，成交相當熱絡，因此建商紛紛加緊腳步推出新的預售屋建案搶攻買氣，就連過去主要走「先建後售路線」的老牌建商，大多改變經營模式改推預售案。

▼統計數據顯示雙北預售屋推案量超越新成屋。（圖／住展雜誌提供）

對此，陳傑鳴提醒，購屋人需要留意「有地主保留戶的建案」，市中心精華地段的都更案，常出現跟地主合建的狀況況，有時半數以上都是地主戶，可售戶數不多，代銷或是建商很快就可以宣布完銷的狀況。而且，相對於建商，地主戶成本最低，賣多少都是賺，因此，容易在完工交屋、地主戶釋出後，短期內出現價格破壞的狀況。

許多建商在重劃區都會購入不少土地，並採取分期開發的策略，以第一期熱銷為之後幾期案子打下基礎，這也成為投資客收益來源。陳傑鳴指出，建案分期銷售逐步調高售價，讓先買第一期的客戶，往往都能有些利潤與投資收益，購屋者在口碑經驗相傳下，使許多建案的第一期最熱銷，因此，「在建案售價相對低的第一期買進，後期數價高時賣出」，是不少人的投資方式。

不過陳傑鳴說，投資人還是要留意，過去幾年房市相對低迷，尤其是2014年房市反轉後，房價盤整緩跌到2016年，在房價修正的大趨勢下，趁早買進就不一定是獲利的保證，尤其針對一些機能尚未成型的重劃區，就容易出現先買先套牢，甚至找不到接盤俠的狀況。

（封面圖／金城舞FB）