1200萬買北市頂樓＋加蓋！他隔8套房出租 投報率飆8%

文／不動產專門律師-林明忠

不動產投資中，難免會碰到違建的問題，因為違建有很大的利潤空間。一般來說，想在台北市投資不動產，投資報酬率最高的物件之一，可能就是老舊公寓的頂樓＋頂樓加蓋，之前有人跟筆者說，他花1,200萬買下位於台北市捷運麟光站富陽街那邊的一間舊公寓，是一套4樓頂樓含5樓加蓋的房子。買下後他把這兩層樓隔成8間套房出租，假如1間租金1萬，8間就能收租8萬，1,200萬的成本月收8萬，年報酬率約8%左右，收益相當不錯。這種投資方式就是靠違建擴大使用面積，增加獲利來源，這也正是為什麼會有那麼多人甘冒被拆除的風險也要蓋違建或買違建投資的原因。

利用建物平面測量成果圖實地勘查

如要避免買到違建，不動產標的說明書固然是一個重要資訊，但說明書上勾選沒有違建不代表實際上就沒有違建。實務上，「建物平面測量成果圖」比較具有參考價值，拿測量成果圖對比現場狀況，一比之下，有無違建很容易就能看出來了，現場如果跟成果圖不相符，很高機率就是違建，所以如果真的不想買到違建，在簽約前，可先請屋主拿出建物平面測量成果

圖在現場比對，倘若屋主不提供建物平面測量成果圖的話，也可以自己拿著建物地號、建號或是門牌號碼向地政事務機關網站申請。

▼建物平面測量成果圖。（圖／翻拍自板橋地政事務所YT 官方頻道）

魔鬼藏在細節裡

除了不動產說明書外，也要仔細確認契約附件的地政資料。在仲介帶看屋的過程中，如果遇到跟說明書不一樣的地方，務必要請仲介用書面的方式告知，或直接記載在不動產說明書上，甚至把過程錄音錄影下來作為證據，以免後續發生爭議。

筆者曾經遇過一個大樓陽台外推違建案例，賣方在不動產標的說明書上勾選沒有違建，契約附件卻附上一張「建物平面測量成果圖」，從成果圖上面明顯看得出陽台有外推。買方沒注意就買了下來，結果後來陽台違建被政府發函命令拆除，買方認為賣方刻意隱瞞違建事實，憤而告上法院。

但仲介辯稱有告知買方陽台有外推事實、契約上也附上測量成果圖，賣方依《民法》第355條之規定：「1.買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。2.買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」法院因而認定買方於買受時應該已經知悉有陽台外推違建的事實，而賣方因此得以免除瑕疵擔保責任，買方敗訴。因此在簽約買房時，一定要多多比對賣方或房仲所附的地政資料是否與現況相符，以免事後主張不易，魔鬼藏在細節裡！

眼見為實 保存證據多多益善

不只是違建糾紛，很多漏水、建物有瑕疵的房屋糾紛，就源自於不動產說明書記載與實際屋況不一致，或是仲介帶看時說明未確實所引起。買房畢竟是人生大事，為了不讓自己後悔或麻煩，在仲介帶看說明屋況時，仔細比對不動產說明書的屋況記載，確認仲介帶看的說明內容和契約的附件有無不一致之處，多花點心思，留下書面或甚至錄音紀錄作為日後的舉證證據，就可以避免很多買賣糾紛、維護自己權益。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《房產經營學》／作者群：林宏澔、林言峰、柯建利、廖子奇、林明忠、廖棨弘,、張清松、陳志德、劉浩然／創見文化

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（封面示意圖／unsplash）