出售繼承房遭錯殺！沒賺還被課稅400萬 代書「這招解救」稅款減半

近年房地合一稅收金額突飛猛進，至去年已超過300億元，不過其中卻隱藏不少可能被「錯殺」的稅額。地政專家分享有繼承人以公告現值申報遺產稅，出售時也用當初買價「根本沒賺」，卻被用遺產稅認定成本而慘課400萬元的房地合一稅，經解救後減輕近半，但仍須繳240萬元，讓專家也呼籲應慎重考慮繼承者在稅制不合理狀況。

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有「代書們的老師」之稱的理德地政士事務所所長廖家瑋分享，民眾在2016年以3200萬元購買一筆不動產，但在2021年因染疫不幸過世，他的繼承者將該筆不動產以「房屋評定現值+土地公告現值」共1200萬元來申報遺產稅。

國稅局以公告現值認定 賣房沒獲利仍被課稅

由於這筆不動產還有2000萬元房貸，每月本金和利息還款接近10萬元，這讓該繼承人的經濟壓力沉重，無法負擔，決定出售不動產。而根據房地合一稅制的邏輯，只有在實際獲利時才須納稅，因此他認為以3200萬元的價格出售即可無須納稅，沒想到結果卻非如此。

▼廖家瑋分享繼承房產卻面臨重稅的案例。（圖／廖家瑋提供）

國稅局將申報遺產稅採用的房地公告現值1200萬元視為成本，而不是根據當初購買的實際價格，導致該繼承人遭認定獲利2000萬元，再依照「持有超過5年但未滿10年，獲利部分課徵20%」的計算公式，須支付高達400萬元的稅款！

所幸廖家瑋發現財政部於2020年頒布了一則解釋令，房貸餘額只要大於公告現值，就可以視為繼承取得的成本，最終該繼承人以賣價3200萬元扣除2000萬元的房貸餘額來計算，不過仍被認定獲利1200萬元、須支付240萬元的稅款。

繼承房產出售恐有龐大稅負 建議生前規劃資產配置

東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，房地合一稅自2016年實施以來，稅收增長驚人，從最初不到2億元至2022年超過300億元，增幅達百倍之多，雖然支持居住正義的理念，有獲利就該繳稅，但不應該發生錯殺情況。

▼繼承取得的房產，只要房貸餘額大於公告現值，就可視為取得成本。（圖／翻攝財政部稅賦署）

陳泰源忿忿不平表示，「肯定就是有許多遭錯殺的民眾不斷反映，才有後來財政部的這則解釋令出現。儘管稅款從400萬元降至240萬元，但這仍然是一筆相當大的數目。而且如果該不動產本來就沒有貸款，那該怎麼辦呢？」

想避免繼承房產出售後衍伸的龐大稅負，陳泰源建議短期應變措施，就是趕在往生前，趁著還清醒時候以市價和繼承者辦理買賣移轉，而非分年贈與，這樣才能讓繼承人的成本基於市價來認定。

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▼常見繼承的房產因貸款沉重難以負擔等問題而出售，卻衍生後續重稅問題。（示意圖／取自pixabay）

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆則認為，長期解決之道還是要修改遺產及贈與稅法，使繼承者在申報遺贈稅時，手握「公告現值」或「被繼承人於買賣取得之成本」二擇一的選擇權。

王棟隆也呼籲，房地合一稅的初衷是打擊短期買賣炒作和獲利避稅行為，完全支持，但也應避免誤殺無辜，期望政府能慎重考慮改革相關政策。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）