想用謄本估入手價 網搖頭喊沒意義 專家：注意1細節有讓利機會
近期房市前景不明朗，現在人買房都只求一個穩字，而「小宅」、「低總價」也是民眾相對好入手的商品。
近日，有網友在《買房知識家》詢問，是否能從建物謄本中的「擔保債權總金額」，去計算前屋主入手的房價。原PO表示，若是以擔保債權總金額為400萬為例，（擔保佔權總金額=貸款金額X1.2；總房價X8成=貸款金額）來估算是否正確？想請益網友們看法。
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前手買價沒意義 想賣多少才是重點
網友們則一致認為，「有沒有考慮直接去實價登錄看」、「這是狹義的推論，可不是每案借款都這麼剛好8成」、「年代久遠，算出來也不能幹嘛不是嗎」、「你怎麼知道他就貸8成？你怎麼知道他沒有轉貸？」、「基本上有實價登錄可以參考，這個比較客觀」、「查這有啥意義？就像你知道20年前陽春麵多少錢，又如何？」、「完全沒意義」、「重點不是他買多少，是他要賣多少吧…」、「如果附近實價登錄跟請估價師的話可能會有落差，屋況也有差，大樓公寓樓高視野也有影響」、「總覺得知道對買的幫助不大，能的話我也很想回到吃一塊雞排只要35元…可是瑞凡...回不去了...」。但也有網友回覆到，「對，是這樣算。但前提屋主是貸八成。」、「查實登可以查周圍的行情，加上你手上的資料應該更精準」等。
▼網友議論，是否該用謄本計算前屋主取得成本。（示意圖／pixabay）
前手買價怎估算 謄本專家曝奧秘
對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，大部分有買中古屋需求的民眾，才會使用謄本去計算前屋主入手價，可以使用此公式去計算（擔保佔權總金額=貸款金額X1.2；總房價X8成=貸款金額）。
陳傑鳴指出，在中古屋市場，許多物件是沒被實價登錄記載的，就可以用上訴公式去計概算前屋主買入價格，方便與前屋主做議價動作，在掌握前屋主取得成本後，可針對不同個案去評估，該屋主是否購入於房地合一稅上路之前，亦或買在當時相對高點，如在相對高點，要有讓利空間會相對困難；如是更買在相對低點，民眾則有機會，跟屋主談到較為合理的入手價格。
陳傑鳴補充，目前全台到Q2為止，共有7萬7454戶的新屋餘屋數，算是歷史高點，民眾在調閱謄本時，也可以查看一下是否掛在建商名下，如多年依然掛在建商名下，則也有機會跟建商談到一些讓利空間。也可以查看他項權利是否有轉跟私人銀行借貸，如有跟私人借貸，則表示該物件屋主在於財物部分壓力較大，可能有機會買到相對便宜入手價格。
▼專家直言，注意謄本一細節是否在建商名下，有機會取得讓利空間。（示意圖／pixabay）
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