簽了放棄瑕疵擔保 交屋後發現漏水！ 專家曝「3情況」：還有救

買中古屋最怕交屋後才發現漏水、壁癌！若代書在簽約時拿出一張「放棄瑕疵擔保」要我簽？相信不少人都會有疑問，「這合理嗎？簽了是不是以後房子有問題都要自己吞？」對此，房產部落客賣厝阿明指出，原則上賣家本來就要負責重大瑕疵，且有「3情況」，即便簽了放棄瑕疵擔保賣家仍得負責修繕。

阿明在個人臉書粉絲專頁「賣厝阿明 知識+」發文表示，有網友在臉書社團發問，最近跟房仲買房簽約時，代書要求網友簽署「放棄瑕疵擔保」，聲稱「中古屋本來就不保證沒問題」。不過阿明指出，這種條款不是簽了就算數，有些情況根本無效。

阿明進一步說明，「原則上賣家本來就要負責瑕疵」，法律規定，賣房子的人本來就要保證房子沒有重大問題（像是漏水、結構安全這些）。這是賣方的基本責任，不能隨便叫買方簽個字就免責。但如果是「個人賣家」私下賣房，也就是如果賣家是一般人，雙方談好「房子現況就是這樣，買方自己承擔風險」，而且價格有因此降低，那這種約定「可能」有效。

阿明特別強調，重點是：「如果賣家明明知道房子有問題卻故意不說（比如隱瞞嚴重漏水），那就算簽了放棄條款，買方還是可以要求屋主善盡瑕疵擔保責任，這種免責條款會無效。」

他繼續說明，如果是跟建商買，會以定型化契約範本為基礎，法律對他們要求更嚴格，絕對不能用合約條款逃避瑕疵責任。如果合約寫「不負瑕疵擔保」，這條根本無效，買方不用怕。

而如果是透過房仲，因為簽約時買方是跟屋主訂定合約，房仲只是居間，這時只能針對房仲是否有善盡調查與誠實告知義務究責。原則上買方與屋主訂定的合約屬於私契行為，除非屋主有故意隱瞞事實，否則經過雙方協議已知部分不負瑕疵擔保責任的現況交屋仍具有一定效力。

至於買方該怎麼保護自己？阿明提醒，不要隨便簽放棄權利的文件，尤其是透過房仲交易時，一定要確認產權說明書是否成為合約附件，且要求賣方白紙黑字寫清楚房子的現況（拍照存證），而在交屋前一定要仔細檢查，發現問題立刻提出並留下證據。

如果賣方硬要你簽放棄條款，阿明認為這時必須先問清楚原因，必要時找律師或消保官幫忙看合約。阿明表示：「買房是人生大事，別讓一張不公平的合約毀了你的權益！」若下次遇到房仲或代書要你簽「放棄瑕疵擔保」，記得以下三點：

1.簽約對象是賣個人還是建商？
2.合約附件有沒有產權說明書？
3.房子有沒有隱瞞瑕疵？

最後，若對方態度強硬，別急著簽約！阿明提醒，可以先找律師諮詢或向各地消保會確認（免付費電話：1950），保護自己的血汗錢才是王道！他強調：「法律是站在誠實的一方，別讓你的善良變成吃虧的漏洞！」

（封面示意圖／取自Pexels）