胡偉良／不景氣時代 房貸怎麽揹才划算？ 借錢還太快「很不可取」
為什麼不建議一次性還貸？
在大多數情況下，我都不建議提前一次性還清房貸，尤其是以減少利息支出為目的一次性還款。因為對於大多數人來說，市面上所有借貸的管道，只有銀行房貸的利息最低，而且可能是大多數人人生中能輕鬆拿到的、利息最低的一筆大額貸款。
與其早早的把房貸還給銀行，不如把錢拿在手裡，盡可能讓錢生錢，讓收益跑贏利息，做到收益最大化，以一個有理財知識的人來說，要找一個年投報率在5%以上的產品其實並不困難，找到適當的好投資機會，8%、10%以上也並不為過，只要積極、認真的去找尋，機會其實還是蠻多的。
對一個具備基本理財能力的人來說，一直按月還貸才是最划算的。
▼與其早早把房貸還給銀行，不如把錢拿在手裡，讓收益跑贏利息。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
等額本息與等額本金 多久還款合適？
如果確實想提前一次性還款，什麼時候還款相對划算呢？
30年的房貸，多少年後一次性還完最划算？
以等額本息（編按：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變）為例，等額本息不超過貸款年限的一半，也就是15年；而等額本金（編按：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數遞減）不超過貸款年限的1/3，也就是10年；在上述時間一次性還款，或許會「相對」划算。
因為如果還款沒有超過1/3或者1/2，亦即在房貸還款期限的前期，這時候提前還款比較合適，但經濟壓力比較大。要注意，如果你過早地提前還款，也許還要繳交違約罰金。
若在上述時間之後，此時還款已經進入到了後期，按銀行利息的計算方法，如貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還完畢，剩下的房貸中絕大多數都是本金，提前還貸的意義不大。
▼過早提前還款，也許還有違約罰金等問題。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
如何選擇貸款方式？
如果想少還利息，可以選擇「等額本金」的還款方式。經過簡單計算，按1.81%的基準利率貸款1000萬元，30年下來，等額本金比等額本息，利息要少244320元（2966840元至2722520元）。但等額本金初期的每月還款，比等額本息方式要多一些（42861元對照36019元），但是如果你的手頭寬裕，倒也無所謂。
如果你的理財能力有限，無法跑贏貸款利率，那就選等額本金，因為你要追求更少的總利息；如果你的理財能力較強，能夠跑贏房貸利率，那就選等額本息，因為你可以追求收益的潛在最大化。
大蕭條來臨 不妨手握現金伺機而動
通常若問我，我的建議多半會是：有錢在手裡，不如放手投資。但卻別急著一次還清。
▼資金寒冬的現在，手握現金才能伺機而動。（圖／pexels）
很多人都是這樣的性格：借了別人錢，就想在短時間內還清，這樣的做法其實是不可取的。如果是20年、30年或者40年的還款期，可能通貨膨脹導致資金縮水的幅度是遠遠超過利息的金額。
所以，借了銀行的錢，能借多久就選多久，就算你的資金完全可以一次性把錢都還了，也不要著急。因為這個錢你投資到別的地方去，一定是有收益的。這樣等於你拿著銀行的錢替自己賺錢，多好。
有很多人想不明白這件事，總是單純的想把借的錢趕緊還了，因為自己內心上總覺得欠著錢不好，其實這是不明智的。尤其在資本寒冬的現在，有現金在手，會有機會取得超值的便宜貨，而大大獲利的。
這也是大家常聽說的，在不景氣的時代「現金為王」，但所謂現金為王指的並不是讓現金握在手上、存在銀行，而是要把握機會，去用它買進景氣好的時候買不到的超值資產，這才是現金為王的真正意涵。
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●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《小資族房地產交易勝經》／胡偉良／時報出版
●作者介紹
胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
