陳傑鳴／新案太貴買不起 改看中古屋？這3問題恐所費不貲
文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴
近期許多論壇、房產版出現許多文章，指出中古屋有很多問題，要大家買中古屋要留心，甚至要大家別買中古屋，對於這樣的現象，代表了什麼意義呢？中古屋跟預售屋究竟各有什麼優缺點？購屋者需要注意什麼呢？
首先，對於近期大量出現的「別買中古屋」文章與討論，筆者認為中古屋屋齡大，確實先天上有許多問題，但近期出現大量別買中古屋的風向文，可能有貓膩，畢竟高房價時代，中古屋價格較低，是很多購屋族會考慮的產品。
因此，建議購屋族近期看到大量別買中古屋的文章時，可能需要有所警覺，因為真實狀況可能就是新屋預售市場「賣不動」或「賣掛了」，有心人只好運用行銷手段，阻止資金流向中古屋市場。
▼中古屋價格較低，是很多購屋族考慮的產品。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
政策壓抑預售市場 銷售率剩1成
觀察今年房市，在升息、政府打炒房不鬆手、央行祭出第二戶限貸令與明年有總統大選等變數環境下，房市買氣確實較過去幾年大幅萎縮，全年建物買賣移轉量估僅28.5萬棟下上，創近5年新低。而目前買氣不振，受傷最重、最被壓抑的，自然就是價格最高的預售新屋市場。
此外，目前《平均地權條例》新修法上路後，更讓預售屋換約轉手產生諸多限制，也大大降低購屋族購買預售屋意願，這也讓目前市場中預售屋新推案的壓力相當大。
我們從國泰建設最新發布的Q2房地產指數季報就可發現，今年新推案買氣低落，Q2新推案30天內銷售率僅有1成多，且有高達51%、5成以上的建案銷售率在10%以下，相較去年同期僅29%的建案銷售率不到1成，新推案買氣明顯大幅萎縮，顯見目前新案市場已經接近住進「加護病房」，也難怪不少建商急著想把買氣從中古屋市場拉些回來。購屋者此時購買新推案，確實應該多加審慎，多看多比較一下。
▼最新國泰房地產指數揭露新案銷售狀況。（圖／國泰房地產指數提供)
至於中古屋與預售屋，其實各有優缺點，民眾買房時還是要按照本身需求狀況加以評估。兩者優缺點分述如下，給大家參考。
預售屋付款輕鬆 品質難掌握
以購買「預售屋」來說，很適合自備款還不足卻想購屋的民眾，因購屋款項不用在簽約後一次付給建商，可依照施工進度繳款。而且若是對格局有要求的人也適合購買預售屋，可在客變時請建商重新調整格局，加上戶數、樓層選擇也比新屋與中古屋多。
不過，預售屋尚未興建，看不到實體格局、窗外景觀，加上建商施工品質難掌握，購買時風險很高，特別是目前缺工、營建成本居高不下與政府持續打炒房下，預售屋銷況不好，就容易遇到建商偷工減料、建商跑路，買到爛尾樓的狀況，這是需要特別留意的。
▼預售屋尚未興建，品質與進度難以掌握。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
屋老、漏水、管線狀況 中古屋整修費難估
而購買「中古屋」的大樓華廈或是老公寓來說，則是高房價時代不少民眾的主要選擇，佔目前市場交易比重約7成。中古屋優點在於價格便宜，周遭生活機能多已到位，而且，老公寓或是早期的大樓社區的公設比例也較低，實際使用空間較大，適合預算有限，又想有足夠居住空間的民眾購買，未來更有都更的可能。
不過中古屋屋齡老舊，漏水、水電管線老舊等問題不少，後續房屋整修費用可能所費不貲，加上民眾期待的老屋都更推動也有難度，這些民眾買中古屋時都須列入綜合考量。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
