陳泰源／買房有「履約保證」就萬無一失？信託價金連銀行也被騙
由於各家媒體的長年報導，多數消費者早已被教育「買房一定要做履約保證」才安心，而所謂的「履約保證」，其實就是一個獨立的第三方專戶，讓買家把購屋款匯入，等到過戶手續辦妥後，再於交屋時「一手交錢，一手交屋」的概念，對交易安全來說，算是很有保障。
只是，有了履約保證機制，買房流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，另外還有一種叫作「價金信託」，這兩者間又有何不同？
履約保證漏洞 代書動手腳 挪用款項
2018年1月有一則訴訟新聞，根據原告表示，勤德股份有限公司於2015年6月，就新竹縣湖口鄉一件總價5億多元的土地買賣，委託某建築經理有限公司辦理履約保證（建築經理公司簡稱建經公司，是辦理履約保證的公司），並於2016年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知，在進行交款的過程中，該建經公司委託的毛姓代書，以「要繳1.3億元土地增值稅」為由（實際上稅款僅3千多萬元），向建經公司申請款項，而該建經公司不知是何緣故，在未查證清楚的情況下，竟然就將客戶的錢撥付給了代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向該建經求償。
▼土地買賣的履約保證也可能出事。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
價金信託漏洞 合約書作假 銀行也被騙
再來看看另一則新聞，2018年7月，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等，至少13人被害，不法獲利超過2億元。
檢方查出，陳嫌以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書出面說服屋主捨棄履約保證，改採用國泰世華銀行的價金信託，並在買賣合約書內容做手腳，騙走賣家的房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
履約保證、價金信託的差別
看完上述2個案例之後，你是否發現，無論是履約保證還是價金信託，只要遇上「黑心代書」，其實都有漏洞可鑽。究竟哪種制度比較好？且讓我試著持平、盡可能客觀地為你講解。
差別① 匯款帳戶
履約保證：由四方成立契約書，委託人是建經公司，受託人是銀行，買賣雙方是被保證人；買家的錢，匯入的是建經公司的價金信託帳戶裡。
價金信託：單純扮演「管理價金」角色，買賣雙方是直接委託人，錢匯入「銀行設立、買賣雙方共同聯名」的信託專戶。
簡言之，履約保證有建經公司的存在；而價金信託沒有建經公司的角色。
▼履約保證的受託人是銀行，買賣雙方為被保證人。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
差別② 便利性
履約保證：因為錢存入的是建經公司「預開」的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下，就能立即給帳號。
價金信託：銀行專員在簽約當下，協助買賣雙方申請專戶，因此帳戶通常需隔一個時段才能提供，也就是說，最快上午簽約、下午給帳號。
差別③ 撥款效率（撥款文件事先準備好的前提下）
履約保證：代書通知建經公司完成交屋，建經公司再通知銀行撥款。
價金信託：代書通知銀行，銀行與買賣雙方確認已完成交屋後再撥款。
看起來，履保多了一道程序，但實則不過是一通電話而已，其實差不多。
▼履約保證與價金信託的便利性及撥款效率略有差異。（示意圖／pixabay）
差別④ 簽約形式
履約保證：建經公司不會派專員到簽約現場，都由代書直接處理，因此，倘若出現黑心代書，風險指數立馬飆高。
價金信託：由於銀行規定，一定要確認是買賣雙方「本人親簽」，因此會派行員到現場，換句話說，除了買賣雙方、房仲、代書以外，還會再多一方，也就是銀行行員的見證。
差別⑤ 買賣契約書
履約保證：由建經公司提供制式的版本，契約書的條文採 統一格式，較難做手腳。
價金信託：銀行並沒有買賣契約書，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的契約書來進行簽約；因此，倘若出現黑心代書，容易有漏洞。
▼履保與價金信託的簽約行事也不盡相同。（示意圖／pexels）
差別⑥ 代書代繳稅方式
履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到「代書指定的」帳戶，通常是代書事務所或代書個人的帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書「黑化」，漏洞便出現。
但自從安新建經的案例發生後，建經公司從此改了規定：一旦稅金超過50萬元，會改出款到最近的銀行分行，請代書臨櫃繳納，不再匯入代書所指定的帳戶；白話文就是，黑心代書若要捲款，現在頂多只能偷走49萬9,999元。
價金信託：代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或出款到代書指定的分行窗口繳稅；換言之，代書只能憑藉稅單，到距離事務所最近的銀行臨櫃繳稅，代書全程碰不到錢。
差別⑦ 收取費用
履約保證：通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。因為履約保證結案後，房仲公司店東通常還有建經公司給的回扣可領，成本較高。
價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」，費用會比較便宜，通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少比履約保證便宜一半以上。
▼兩者的收取費用有別。（示意圖／unsplash）
差別⑧ 糾紛處理
履約保證：建經公司能提供主動調解的服務，遇買家延遲不匯款，建經公司可代替賣方提供法律行動，例如寄存證信函；若雙方之後談妥，並且在判決前取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。可謂靈活多一點、主動多一些。
這邊要強調的是，履約保證提供的並非「保證」，而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為什麼有立委提出應該把履約保證的「保證」二字刪除，並正名為「價金託管」，以避免民眾被誤導的原因。
價金信託：銀行單純管理價金，發生糾紛時亦不介入，買賣雙方自行處理；若能私下商議解決最好，若進行訴訟，銀行就得等法院定讞之後，再依照判決結果執行價金的去向。
買賣房該這樣做！ 採雙代書制 資金安全更有保障
無論是履約保證還是價金信託，概念都是把錢放在第三方帳戶保管，但萬一出事了，兩者差別就會出現。再回頭細讀上述2 個案例，注意到了沒？履約保證只要遇上黑心代書即有漏洞可鑽；但若是價金信託，除非買家亦是共犯，才會有機可趁。
再試問，銀行跟建經公司，誰資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較可能私下挪用客戶資金？把錢存進建經公司帳戶的履約保證，以及把錢存進銀行裡的價金信託，到底哪個讓人比較安心？我想答案呼之欲出。
當然你還是可以視情況，看要不要接受建經公司的服務（如果仲介公司能讓你選擇的話）；假設該筆交易的金額不大且案件單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也都認識又長期配合，基本上就可以選擇比較省錢的價金信託。
話說回來，既然2 種制度皆有漏洞可鑽，採用「雙代書制」最有安全感！也就是說，找你信任的代書陪同，與負責簽約的代書一起審視契約書及商議交易流程，多花一筆費用，更萬無一失。
●以上言論不代表EBC地產王立場
●本文摘自／《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》／陳泰源／金尉股份有限公司
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
