鄭文在／平平都設籍自用 老翁一舉動錯誤 差點賠掉免稅額和優惠稅率

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

有關於每年地價稅的繳納，9月22日是重要的分水嶺，如果9月22日前遷入本人、配偶或是直系親屬戶籍，（本人、配偶及未成年子女，以一處為限）且沒有出租營業等情事，今年的地價稅就可以採自用住宅優惠稅率核課；如果逾9月22日申請自用地價稅，核准後則從次年才能適用優惠稅率，所以每年的9月22日前是重要的申請日期。

為了避免客戶的權益受損，我們每年的9月份都會再以手機簡訊提醒今年購屋的客戶，請他們記得申請自用地價稅，既是售後服務，也同時聯絡一下彼此的關係。

民國105年開始，新制房地合一稅實施，如果您房屋的取得時間是105年以後，再出售時就必須申報房地合一稅，也就是我們今年購屋的買方，如果手上有兩間以上的房屋，一間是105年以前取得（舊制）；一間是今年取得（新制），如果都是自用住宅，遷入戶籍時就要小心處理了。

▼房地合一稅制的自用住宅認定，遷入戶籍時須小心處理。（圖／pixabay）

地價稅VS房地合一稅 自用認定有差別

個案中的爸爸在民國105年前已經有一間老公寓，今年7月間又買了一間一樓公寓，原本打算登記給成年的小孩，概算後因為贈與稅等問題而作罷，仍然以自已的名義承買，並完成了過戶及銀行貸款手續，今年9月初順利完成了房屋點交房屋。

結案當天，我們提醒他如果符合自用地價稅，務必於9月22日前將本人的戶籍登記遷入該地址，他說將成年小孩遷入該戶籍效果一樣，都可以適用自用地價稅，他本人的戶籍則會留在舊房子裡。

我們提醒他，就自用地價稅而言，本人、配偶或成年子女完成戶籍登記效果是一樣的，但是，就新制房地合一稅而言，成年子女的設籍，並不符合《所得稅法》第4之5條：個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

▼房地合一稅若是成年子女設籍，不符合自住條件。（示意圖／取自pixabay）

成年子女設籍 不符房地稅要件

交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%，也就是成年子女戶籍登記與未來出售的房地合一稅要件不符。

曾有賣方要出售房屋時才發現成年子女設籍是一種錯誤，必須重新將本人、配偶或是未成年子女重新設籍，滿6年才能適用優惠稅率的窘境。真的是閩南語形容的「同款，不同師父」。

客戶聽了以後，知道了自用地價稅和自用房地合一稅的差異後，順利的將本人的戶籍遷入新買的房屋戶籍地址，至於舊的房屋地址則維持原來成年兒子的戶籍登記，因為舊房屋沒有房地合一稅的困擾，最大的負擔是土地增值稅，而新買房屋未來最大的稅賦，除了土地增值稅外，還可能有房地合一稅的高額稅賦要繳納。

為此，我們的買方魚與熊掌兼得，符合自用地價稅及未來出售時土地增值稅及房地合一稅的優惠條件，可以安心的節稅，以逸代勞，沒有後顧之憂了。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）