【小宅優勢】大直屋慘賠近千萬？專家曝這手法反而賺

最新實價揭露台北市大直重劃區「川普菁典」社區，出現一筆總價1330萬元的交易，與10年前以2260萬元購入價格幾乎腰斬、慘賠近千萬元，不過其實總面積也砍半，換算單價還倒賺。專家指出，應是合併戶切割賣，小宅低總價較好脫手，也較有賺頭。

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「川普菁典」位於大直重劃區內的敬業一路128巷，樓高僅7樓，總戶數42戶，屋齡已14年。最新交易為6樓戶，於今年的6月5日以總價1330萬元成交；查看歷次轉移明細，卻見該戶在2012年10月29日以總價2260萬元購入，總價打對折，簡直慘賠近千萬元！

▼根據實價登錄資訊顯示，川普菁典最新交易戶的總價比10年前購入時幾乎腰斬。（圖／翻攝內政部不動產交易實價服務網）

總價打對折 面積也砍半

不過魔鬼細節就藏在「總面積」的差別！買入時的戶別，總面積為31.66坪，格局為2房1廳1衛；不過今年成交戶別的總面積僅剩17.53坪，格局為1房1廳1衛。

東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，該戶原為2個門牌、2戶打通的合併戶，後來可能因原屋主實務上需求或其他考量，改切割成小宅並釋出其中1戶來銷售，用低總價來換取高單價，比較有賺頭。

合併戶切割成小宅 低總價較有賺頭

其實若單純從成交單價來看，10年前入手單價71.4萬元，賣出時單價71.7萬元，看似賺得不多，但陳泰源解釋，前屋主是在台北市打擊夾層屋、政府祭出打房政策之前購入，當時也還未遇到大直北彎違規住宅爭議，所以大直地區的房價整體表現佳。

▼大直重劃區的商業用地住宅近年爆發違規爭議。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

此外，陳泰源表示，大直商圈10年前除了豪宅產品外，多數為小套房和或夾層屋，接著便直接跳3房格局，2房反而是該區的斷層產品，所以當年的2房產品很搶手，應也是單價達7字頭的原因。

違規爭議壟罩 脫手沒虧就是賺

如今違規爭議住宅問題仍混沌不明，「川普菁典」的土地分區也確實被標示為「商業用」，難逃爭議的利空影響；加以當初買合併戶屬於2個門牌，會被認定持有2戶，在打炒房政策限制下，要再購屋就有貸款限制，陳泰源認為，因此原屋主在目前整體房價呈現利多態勢下，拆開成小宅出售，「沒虧錢還有賺，已是不錯的策略」。

▼松山區美式餐廳「CAMPUS」南京店日前也捨棄後半部店面，改為小店面省租金。（圖／翻攝GoogleMap）

店面大切小 省租金又降風險

事實上，近期不動產市場確實常見「大切小」，切割開來租售的情況，例如同樣在大直重劃區的「大直觀河」9樓戶，前屋主在2013年以1.4億元購入百坪豪宅，今年1月拆成2戶賣掉，帳面獲利百萬元以上；「大直威尼斯」12樓戶前屋主也在去年10月將1.56億元豪宅拆2戶賣，帳面獲利超過千萬元。

另外如松山區美式餐廳「CAMPUS」南京店，日前也捨棄約一半的店面空間，僅留三角窗的一半店面繼續營業。陳泰源認為，從租的角度來看，疫情不明確之下，捨棄一半店面可省租金，也降低營運風險，可說是疫情時代的餐飲店面應變之道。

（封面圖／翻攝GoogleMap）