大刀砍價賣家不鳥？專家破解4江湖傳說揭「買房三字經」

受政策面影響，預售屋轉入買方市場，不少民眾看跌房價、等著大刀砍價，《EBC地產王》訪問房市專家殺價秘技，除破除「實價打7折」、「砍單價比砍總價好」、「找餘屋減便宜」等「江湖傳說」之外，還提供殺價三字經「不要臉」，別當業者眼中的肥羊。

「議價過程就是要『盧』」！馨傳不動產智庫執行長何世昌開宗明義先提到關於殺價該有的態度。他提及通常老手殺價的成功機率較高，重點在3個字──「不要臉」，提醒買方千萬不要不敢開口殺價，「業者頂多不賣你，但如果臉皮太薄就變成業者眼中肥滋滋的羊」。

房價修正不明顯 4殺價秘技有眉角

不過對於真正想買房的民眾來說，大砍特砍無助成功買到心儀的建案，何世昌觀察目前市況，第1季預售屋買氣急凍，主要是房價還在上漲，修正尚不明顯，但看屋民眾的出價卻很殘酷，所以「賣方不會甩你」，因此難以成交。

▼專家認為買方大砍特砍無助成功買到心儀的建案。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

隨著成交量打不開，判斷第2季到今年下半年可以試著議價求成交，不過如何正確殺價？何世昌逐一破除常聽聞的「江湖傳說」及「殺價流言」。

讓利幅度約3~5% 參考實登行情85折往上談

【殺價流言1：殺價從7折開始談？】

何世昌直言，「不要對跌價有不切實際的期望！」這波房市受限土地及營造成本高漲等影響，整體讓利幅度不大，大約3~5%，最好的方式是參考實價登錄行情，再打85~9折來出價，而且要有心理預期價格會慢慢往上加。

【殺價流言2：參考實價登錄來出價？】

實價登錄已是多數民眾議價的參考機制，不過何世昌提醒，少部分預售屋實價僅揭露不到3戶，其實參考意義很低，不妨比較周邊的建案行情。過去常見售屋現場會製造熱絡氣氛，讓買方在競爭壓力下不斷加價，提醒買方看屋前就掌握行情，並在心裡拿捏好預算基準。

▼實價登錄是多數民眾議價的參考機制。（圖／翻攝實價登錄網站）

房子、車位坪數與價格 拆開計算

【殺價流言3：砍單價比殺總價划算？】

大部分願意讓利的業者，多從總價來減；但從買方角度來看，確實建議從單價來殺，因為總價看似殺得多，其實單價減少不多。不過何世昌提醒，不管從單價或總價來砍，划不划算沒有一定，「最重要的是『會換算』」。

他舉例建案車位價格通常不給殺價，因此不乏買方殺房價殺得很開心，但車位價格還是被墊高，導致合計總價仍偏高，因此務必將房子、車位的坪數與價格通通拆開來計算，並留意車位的樓層及位置價差。

建商早鳥或銷售尾聲 有機會撿便宜

【殺價流言4：從建商餘屋下手？】

針對建商為了盡快完售結案，願意將餘屋便宜賣的狀況，何世昌認為「每個建商都不一樣，屬於建商策略問題，不瞭解建商銷售模式的民眾往往只能碰碰運氣」，他解釋，從餘屋撿便宜的做法較常出現在「市場派建商」，通常不保留餘屋，且因為建案尾聲不想多花人事成本，就會愈賣愈便宜。

▼除了早鳥優惠，餘屋銷售也有機會撿便宜。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

但是也有不少品牌建商，反而是初期銷售階段、早鳥口碑時的賣價最便宜，餘屋卻留著先不賣，待後續完工時再重新銷售，因眼見為憑、實績看得到，售價還更高的案例也很常見。

何世昌也觀察到，目前建案有讓價的案例仍少，多數是用送禮、送裝潢方式來讓利，對於殺不到價卻又很想買的民眾來說，不妨勇敢開口「『凹』多一點家電，多送3機」等贈品，「反正沒談到也不吃虧」。

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）