陳泰源／投資客掀下車潮！ 用這條件讓房仲幫你賣命「殺價達標」
當你試著向房仲砍服務費時，與其跟房仲說：「我只願意給幾趴，要不要做隨便你，你不要，自然還有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘，告訴房仲：「如果能賣到更好的價錢，服務費就給越多。」
讓房仲幫你賣命，這才是重點！
買房透過房仲 多層保障與安心
目前台灣房仲業收取的服務費，依規定最高不得超過成交價6%，而通則是賣方最高4%、買方最高2%。另外，雙北市以外的縣市，因房價普遍偏低，服務費以收足6%為主；在雙北市的高房價地區，總佣收通常落在4%上下，部分高總價的豪宅更只收2%服務費。
6%服務費上限是否合理？該不該調降？許多產、官、學專家時常針對這個問題發表高見，我在這裡就不獻醜了。
如果為了省下服務費，跳過房仲直接與屋主買賣，最後反而買貴了，甚至衍生一堆購屋糾紛（隱瞞屋況瑕疵）、交易金流不安全（沒做履約保證）等案例不勝枚舉，衷心建議，買房子還是透過房仲比較好，多一層保障，便多一份安心。
▼民眾買中古、二手屋甚至預售屋換約，通常都會透過房仲。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
斡旋前先講清楚服務費 避免上演諜對諜
針對房仲服務費，現行法規只有規定上限（不能超過6%），卻沒有替房仲保障下限，也就是說，沒有規定「買賣雙方至少要各給幾趴」，若是買賣雙方在斡旋期間，把服務費先擱置一邊，到最後再來談，房仲居間斡旋時，就容易互相猜疑，上演諜對諜的戲碼，導致互信全無。
因此，既然服務費可以商量、可以議價，房仲想要多少，消費者又願意給多少，最好在斡旋之前就先講清楚。
要建議的是，消費者不要老是著墨在「服務費能否少一點」這個問題上，因為多也不過多1% ~2%，少也只是少1%~2%；試著換個角度思考：把服務費放進談判技巧裡，利用服務費讓房仲願意跟你站在同一陣線。
▼服務費建議於斡旋時一併談，避免後續引發糾紛。（資料照示意圖／永慶房屋提供）
把服務費放進談判技巧 讓房仲為你賣命
其實，不論未來法令是否會調降服務費上限的趴數，房仲朝「滿趴」邁進的目標永遠不變。與其跟房仲說：「我只願意給幾趴，要不要賣隨便你。」不如拿服務費當誘餌：「賣的價錢越好，服務費就給越多。」讓房仲幫你賣命，這才是
重點！
過去房價飆漲時代，賣家可以試水溫「賣賣看」，價格調得高高的，A房仲不幫我賣沒關係，自然有B房仲會幫我處理，C買家價格加不上來沒關係，繼續放著等D 買家出現，反正一邊等，房子會持續增值！
▼房市好時屋主姿態高，反正邊等房子持續會增值。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
房市修正期 賣房有3前提
可是現在不同了，2016與2023年的房市面臨修正期，想要賣掉房子必須有3 個前提：房子本身條件夠好、價格相當可口，以及最重要的房仲服務費！沒錯，在買方相當稀有的情況下，一有買家出現，又有條件類似的產品待售時，房仲當然會引導買家選擇「屋主願意給最多服務費」的那間房子，人性使然，無可厚非。
因此，如果你的房子屋況先天條件無法改變，價格又已經降無可降，卻還是賣不掉，或許關鍵就在服務費！這時服務費該怎麼談，就很重要。舉例來說，某間權狀30坪的房子，單價行情區間在50萬~55萬元，換算下來，低標成交價是1500萬元，高標則是1650萬元。
範例❶ 實拿多少
直接跟房仲說，我要實拿1500萬元，超過部分都是你們的服務費，甚至買方如果加價到1590萬元，90萬元就是服務費上限6%，我也願意出，買方就不用付服務費。
▼房市面臨修正期，能否順利賣房，關鍵在服務費。（資料照示意圖／台灣房屋提供）
範例❷ 級距的概念賣多少、服務費就給多少
例如賣1500萬元，給2.5%；賣1550萬元，給3%；賣1600萬元，給3.5%； 若賣到1650萬元，就給足4%。
範例❸ 超過低標對半拆
若達低標給幾趴，超過部分對半拆，例如賣到1500萬~1550萬元，保證給2.5% 服務費，超過1551萬元部分，房仲與屋主對半拆，但以不超過4%為原則。
以上3 種範例，目的都在於將房仲「希望服務費能多收一些」的欲望極大化，房仲自然會想辦法說服買方加價。
範例❹ 以專任約做為條件
房仲最怕的是，廣告行銷、時間、帶看人力成本都花了，最後卻被別家成交。因此，若給房仲公司專任約，當然也能談到較優惠的服務費趴數！
▼若簽專任約，能談到較優惠的服務費趴數。（示意圖／pixabay）
買房，你該這樣做！
買房子不外乎會遇到兩種屋主，一種是持有時間較久的自住型屋主，因為購入成本低，這類屋主的讓價空間較大，如果此時買家與房仲洽談「在特定條件下，願意給足2%服務費」，房仲當然很願意幫忙殺價！
另一種是持有不到3年的屋主，這類屋主多半是投資客，因為持有成本較高，讓價空間較小，而且長期跟房仲配合的投資客，服務費都給得極低，仗著「長期合作」的關係去拗房仲，通常都只願意給1%~1.5%（甚至更低）的服務費。
因此，如果你喜歡投資客裝潢得美侖美奐的房子，就得做足功課。既然持有不到3年，實價登錄一定有揭露成本，參考投資客購入的價格精算殺價空間，用「給足2%服務費」的條件，請房仲設法「殺價達標」。
房仲必學訣竅
「實拿」多少要問清楚，過去發生過，有的屋主說要「拿清的」（台語），最後當價格達標後，才知道原來屋主的意思是，應繳納相關稅費（土增稅、代書費、履保費）、房仲服務費全不包含在「實拿」價！
所以，請記得！以後遇到屋主說要實拿多少，務必進一步問清楚，所謂的實拿的條件是什麼？而且一定要白紙黑字寫下來，以免最後徒勞無功。
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●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《一眼看穿房仲賣屋手法》／陳泰源／金尉股份有限公司
●作者介紹 陳泰源
現職：東龍不動產專任委託部經理
資歷：2010年7月踏入不動產仲介買賣及租賃業至今，逾12年。
著作：《一眼看穿房仲賣屋手法 讓房仲為你賣命》、《省出一棟房 24招易上手的存錢絕技》
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
