企業大舉重返不動產 北市辦公空置率續低
低利率時代來臨，加速資金投資，企業加碼投資辦公、廠辦、工業地產、旅館等各類不動產，例如萬海買下舊宗整棟廠辦、富邦買下王朝酒店等，而產業供應鏈轉變是今年最大挑戰，許多企業也開啟資產購置或活化計畫，皆帶動整體大型案件增加，使得本季上市櫃公司商用不動產交易金額創下自2015年以來的單季新高。依據信義全球資產公司最新第三季統計，目前核心商圈都更危老議題持續發威，老舊商辦藉由都更、拉皮拉高大樓行情，使得租金及售價都有小幅變動，平均售價維持85.2萬元，平均空置率仍在2.32%低檔，租金小幅上漲至2,343元。
信義全球資產公司總經理柯宏安指出，面對商辦稀缺以及科技業高階產能回流台灣，建商、壽險持續加碼搶地，根據財政部稅收統計9月土地增值稅單月稅收突破百億元也反映此現象，商用不動產需求強，就連緊鄰捷運站附近的新興建大樓產品定位，也開始從住宅漸漸朝向辦公或是商場結合辦公的複合式開發。台北辦公市場未來2年內雖有商辦大樓完工釋出，但企業自用比例較高，所剩可釋出面積仍少，要找到整棟當總部的企業只好往內湖、南港移入，而未來7年內新增辦公供給面積又以南港區占最多，其次是松山區，再來是中正區。
從買賣交易來看，平均售價在85.2萬元，租金資本化率落在2.54%，北市A+辦公大樓平均售價上漲至139.5萬元，本季信義世貿商圈為北市中最亮眼商圈，「統一國際大樓」就出現兩筆交易，拆算建物每坪單價來到170萬，創下有交易以來新高，帶動此區域平均售價從第二季的100.3萬元上漲至102.6萬元。值得注意的是，敦北民生及敦南商圈雖然在本季售價沒有明顯的變動，但隨著都更進度的推進，未來將有許多新商辦完工，而此商圈始終是外商、航空、金融、科技業熱愛進駐之地，租金、售價勢必有一波上漲動因。
租賃交易的部分，外商及新創產業龐大的需求再加上原有地主為了加速資產活化，把老舊商辦進行改建，像東元集團在松江南京的大樓將進行改建，短時間造成辦公釋出短缺，但企業擴編需求未減，願意付較高的租金承租較好的辦公室，平均租金上漲至每坪2,343元，空置率一樣維持在3%以下，來到2.32%。從各商圈來看，信義世貿商圈、松江南京商圈都有較明顯的漲幅，平均租金信義世貿商圈為3,292元、松江南京商圈為1,970元，其中信義世貿商圈指標性大樓「國際貿易大樓」今年出現多筆交易，平均租金超過3,300元。
內科廠辦方面，在市中心需求外溢效果下，內科表現相當優秀，平均售價52.7萬元、平均租金1,188元與空置率4.62%，本季以舊宗段交易較為熱絡，萬海航運在第二季以22.28億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟後，第三季又以15.38億元買下長虹新世代科技大樓B棟全棟，兩棟合計總交易金額來到37.67億元；此外，聰泰科技也以7.9億元買下舊宗段土地，帶旺整體舊宗段市場，平均空置率大幅下降至8.35%。
北市2020Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計
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買賣市場 |
平均售價（萬元/坪） |
年化毛租金資本化率（％） |
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2020Q3 |
2020Q2 |
2020Q3 |
2020Q2 |
|
|
平均值 |
85.2 |
84.9 |
2.54% |
2.54% |
|
A+ |
139.5 |
135.0 |
2.35% |
2.33% |
|
A |
90.0 |
90.0 |
2.61% |
2.59% |
|
B |
74.3 |
74.3 |
2.53% |
2.53% |
|
松江南京 |
82.8 |
82.8 |
2.52% |
2.50% |
|
信義世貿 |
102.6 |
100.3 |
2.51% |
2.49% |
|
南京四五 |
73.4 |
73.1 |
2.56% |
2.56% |
|
站前西門 |
72.4 |
72.4 |
2.84% |
2.84% |
|
復興南京 |
81.3 |
81.3 |
2.57% |
2.55% |
|
敦北民生 |
79.9 |
79.9 |
2.60% |
2.60% |
|
敦南 |
92.7 |
92.7 |
2.42% |
2.42% |
|
內科平均值 |
52.7 |
52.6 |
2.71% |
2.71% |
|
西湖段 |
60.3 |
60.1 |
2.71% |
2.71% |
|
文德段 |
46.4 |
46.4 |
2.84% |
2.83% |
|
舊宗段 |
44.2 |
44.2 |
2.49% |
2.49% |
資料來源：信義全球資產統計
北市2020Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計
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租賃市場 |
平均租金（元/坪） |
平均空置率（％） |
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|
2020Q3 |
2020Q2 |
2020Q3 |
2020Q2 |
|
|
平均值 |
2,343 |
2,333 |
2.32% |
2.39% |
|
A+ |
3,262 |
3,243 |
1.67% |
1.65% |
|
A |
1,997 |
1,990 |
2.63% |
2.82% |
|
B |
1,571 |
1,571 |
2.78% |
2.86% |
|
松江南京 |
1,970 |
1,960 |
1.95% |
1.20% |
|
信義世貿 |
3,292 |
3,270 |
1.58% |
1.86% |
|
南京四五 |
1,655 |
1,655 |
0.98% |
0.71% |
|
站前西門 |
1,835 |
1,835 |
1.10% |
1.12% |
|
復興南京 |
1,959 |
1,954 |
1.69% |
1.11% |
|
敦北民生 |
1,934 |
1,933 |
4.59% |
4.28% |
|
敦南 |
2,103 |
2,099 |
1.52% |
1.90% |
|
內科平均值 |
1,188 |
1,186 |
4.62% |
4.79% |
|
西湖段 |
1,360 |
1,359 |
2.58% |
2.21% |
|
文德段 |
1,098 |
1,095 |
5.34% |
5.26% |
|
舊宗段 |
917 |
917 |
8.35% |
10.22% |
資料來源：信義全球資產統計
（封面圖／翻攝自Google Maps）
