誰說地主鐵板一塊？台中住宅地價每坪下修5萬 估價師揭真相
房市反轉，許多開發商仍怒指地主宛如鐵板不降價。不過最新數據指出，台中今年第1季土地價格有下修跡象，都計內住宅區每坪價跌5.1萬元、農業區跌1.8萬元，其它土地也跌3.6萬元。專家指出，主因是不動產開發業者獵地步調放緩，沒有追價意願，土地成交價格回歸理性面而下修。
大臺中房市交易動態資訊平台發布今年第1季〈大臺中不動產分析季報〉，從實價登錄資料分析，成交金額1311億元，季減26.4%、年萎縮40.5%；成交量為9936件，季減24.2%、年衰減19.4%。
▼台中今年第一季的不動產成交金額及數量皆銳減。（圖／大臺中不動產分析季報）
實登交易額5年次低 4年首跌落1萬件內
本季成交金額為近5年來次低紀錄，成交量則是自2019年第1季後首次跌落1萬件以下，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，反映出在金融管制措施包含限貸令、升息及不動產政策如《平均地權條例》等影響下，確實抑制了市場熱度，買氣有感冷卻。
特別是在土地成交價，與去年第4季相比，都市計劃區內住宅區每坪價跌5.1萬元，農業區下滑1.8萬元，其他土地續跌3.6萬元，商業區及工業區則持平；都市計畫區外的各類土地，農牧用地價穩，甲建每坪略漲0.2萬元，乙建及農牧用地分別略跌0.4萬、0.6萬元，丙建下修2.6萬元，丁建大跌7.8萬元，其他則價跌1.8萬元。
▼台中土地單價也發生變化，多呈下跌走勢。（圖／大臺中不動產分析季報）
高單高總土地門檻高 轉往外圍區獵地
從交易狀況也可發現，住宅區土地在市區的交易趨緩，轉往外圍地區諸如沙鹿等地布局，所以價格未再衝高。陳孟筠解釋，價跌的普遍原因在於交易量銳減，由於目前購地申請貸款難度增加，高單價高總價的土地開發門檻變高，使得不動產開發業者獵地步調放緩，在沒有追價的意願下，地價漲幅有限，本季土地成交價格回歸理性面而下修。
陳孟筠補充，房市好的時候，建商會在黃金地段追價，所以土地價格不斷創新高，而目前房市反轉，黃金地段的交易量確實放緩，但其價格議價空間沒有預期中大，都計內住宅區第1季雖然看似價跌每坪5.1萬元，但「都計內的住宅區」土地不是只有黃金地段，還包含其他外圍地區的土地交易，所以全部統計結算下來，因高價交易減少、剩外圍地區交易支撐，均價就自然下修了。
事實上不只土地交易銳減，住宅交易也呈現大衰退！今年第1季台中建物買賣登記棟數為9945棟，季減25.1%、年減21.9%，其中代表預售屋交屋的第一次登記棟數為4146棟，季減41.7%、年減11.9%。
▼台中今年第一季建物買賣移轉棟數也衰退。（圖／大臺中不動產分析季報）
房市量能縮減 下半年難好轉
陳孟筠進一步從疫情前後的每年1~5月建物買賣移轉棟數變化來比較，2017~2020年疫情前的移轉量約在1.5~1.7萬棟不等，2021~2022年疫情期間爆量衝高，一舉突破2萬棟。回頭看今年1~5月表現，去年交屋挹注的高基期加上《平均地權條例》修法效應發酵，導致年減21.2%，顯示上半年房市量能縮減。
▼與疫情前後相比，今年1~5月的房市量能縮減明顯。（圖／大臺中不動產分析季報）
至於下半年的房市會如何表現？陳孟筠認為，正逢總統大選期間，根據過往經驗，相關住宅政策議題恐將引起波瀾，修法即可視為前哨戰，讓買方轉為觀望，「今年要繳出漂亮的房市成績單實屬不易」！
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
