有無「特定」差很大？農牧用地買賣眉角多 專家QA一次看

台灣地狹人稠，土地資源稀少促使農牧用地備受關注，愈來愈多人從事買賣、應用，針對土地類型與農地的差別、買賣細節等，本文引用虹展建設總經理張志誠的說法，帶您輕鬆掌握農牧地買賣等實用認知。

農牧用地定義是什麼？

農牧用地一般是指「特定區農牧用地」，涵蓋的全銜是「特定農業區、農牧用地」，根據「區域計畫法施行細則」對於分區及使用地的解釋，特定農業區是指優良農地，或者曾經投資建設重大農業改良設施，經農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者；在此農牧用地是指，供農牧生產及其設施使用者。

農牧用地和一般農地的差別在哪？

農牧用地指的是在特定農業區內，供農牧生產及其設施使用的土地。而特定農業區則是指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定的土地。

由此得知，農地重劃的土地一定會劃定為特定農業區，但是，特定農業區不一定就是有辦理農地重劃的農業區。此外，「特定農業區、農牧用地」是屬於「耕地」，如果土地需要辦理合併、分割時，必須依「農業發展條例」及相關法令辦理，不可任意合併分割，詳情需依個案情況處理。而一般農業區，則是指特定農業區以外供農業使用之土地。

張志誠提到，農牧用地的用途很多，大致分為以下幾種：

農作使用（包括牧草）。
農舍（工業區、河川區除外；特定農業區、森林區不得興建集村農舍）。
農作產銷設施（工業區、河川區除外）。
畜牧設施（工業區、河川區及森林區除外）。但森林區屬原住民保留地，經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者，不在此限。
水產養殖設施（工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣（市）農業主管機關核准者不在此限）。
水源保護及水土保持設施。
採取土石用途。
屬於林業使用。
休閒農業設施（工業區、河川區除外）。
公用事業設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺）。

▼農牧用地一般是指「特定區農牧用地」，涵蓋的全銜是「特定農業區、農牧用地」。（示意圖／EBC地產王）

農牧用地買賣有限制對象嗎？

買賣農地、農牧用地的資格，在以前只限於農民才能購買，但政府為了減少農地荒廢、鼓勵農地活化，在民國89年1月28日修改《農業發展條例》，放寬農地、農牧用地的買賣資格限制，落實農地回歸農用，因此政策改為管地不管人，一般人就都可以買賣農牧用地，所以農業發展條例不限於農民。

鴻展建設還彙整農牧用地買賣常問與答，第一個問題是：想蓋農牧用地農舍有什麼條件？

想蓋農牧用地農舍，必須符合以下規定：
1.農地面積必須大於0.25公頃(756坪)
2.必須有農用證明使用
3.沒有申請過蓋農舍的農牧用地才可興建農舍
4.必須具備農民資格

問：農牧用地蓋房子可以嗎？

可以。但農牧用地蓋房子有一些條件限制，必須是基於農業經營之目的所使用的建築物，也就是只能蓋農舍，且工業區、河川區除外，特定農業區、森林區也不得興建集村農舍。

問：民眾私有的農牧用地可否變更為建築用地？

可以，農牧用地變更是可以的，但必須符合法規。如果符合非都市土地使用管制規則第35條、第35條之1規定者，可申請變更編定為甲、丙種建築用地。鄉村區內農牧用地得申請變更編定為乙種建築用地。

問：農地農用的標準？

依據「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」，農地農用的標準需符合以下：
農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。
農業用地上施設有農業設施，需檢附下列各款文件之一：
1.容許使用同意書及建築執照。但依法免申請建築執照者，免附建築執照。
2.農業設施得為從來使用之證明文件。
3.農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照。

問：做農牧用地買賣，須有農民資格或其他條件嗎？

做農牧用地買賣，只要一般民眾就可以，但如果想在農牧用地上興建農舍，就必須有農民資格。符合農民資格，必須具備以下其中之一：
1.屬農民健康保險被保險人。
2.屬全民健康保險第三類被保險人。
3.不具備前二項身分但實際從事農業生產者。

（封面示意圖／EBC地產王）