住戶霸占頂樓無解？律師一招奪回使用權

文／不動產專門律師-林明忠

頂樓加蓋是最常見的違建之一，但也是最容易遭起訴拆除的違建，因為屋頂平台屬於公共設施，是屬於《公寓大廈管理條例》第3條第4款提到「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」的共用部分，可見頂樓是屬於全體住戶的。

共同使用權利被剝奪

當頂樓住戶在屋頂平台私設建物占據平台，就成了占用共用部分的違建。共用部分，以比較通俗的話來說，就是公共設施，公共設施是每個住戶都能享用的空間，試想你本可以享有的空間卻被剝奪了，即便你平常不會用也不常用，而占有的人只因是頂樓戶，就將頂樓平台作為私人空間使用，對不同意這樣利用的住戶來說，不是很不公平嗎？

▼不少老屋的樓頂平台，會由頂樓住戶使用。（示意圖／unsplash）

樓下住戶如何請求拆除違建？

公寓中遇到這樣的頂樓違建戶，如果你是不同意利用的住戶，應該如何反擊，請求對方拆除頂樓違建？對於這個問題，可以參考《民法》第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」與《民法》第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」都有規定。

也就是說，如果是遇到頂樓加蓋這類違建的住戶，可以就共有物所有權人之身分，依上列法條去維護自身權益，這也是前面單元提到為何一旦有人告上法院，頂樓違建經常都被法院判決要拆除的原因，因為對方占用的是共用部分，共有物所有權人，也就是其他住戶有權可以行使共有物所有權權利要求對方返還共用部分給全體共有人。另外要注意的是，樓下住戶上法院應該是請求把違建拆除後，返還給全體住戶，而不是只返還給樓下自己，因為公共空間仍是屬於全體住戶，這也是《民法》第821條規定的用意所在。

選對「請求權基礎」是勝訴關鍵

民事勝訴的另一個關鍵就是「請求權基礎」，什麼是請求權基礎呢？白話來說，不論是何種訴求法官都必須依法審理，所以在民事訴訟時，法官都會問原告是依照「什麼法條」來請求對方拆除違建，而這樣的法條依據就是請求權基礎，選對請求權基礎，對於影響民事訴訟的結果至關重要，但是每一個法條的適用情形、所需要的證據都不太一樣，在個案中能否選用正確的法律獲得有利判決，也在考驗律師的功力。

很多人在打民事案件時，常依據自己的邏輯與主觀判斷來行事，經常自認自己很有道理且證據充分，便毅然決然地提起訴訟，然而大多以敗訴告終，這就是因為沒有選對請求權基礎的關係。因為民事訴訟是採當事人進行主義，也就是說法官原則上不會介入原告與被告雙方的主張和攻防，法官通常只以雙方當事人提出的主張與證據作為審判依據。因此，如果提出了不恰當的請求權基礎，為了訴訟的公平，法官就算心裡知道該怎麼主張，但也無法自動幫當事人適用成正確的，不然就對對造當事人不公平了，因此只能認定當事人的請求與他主張的法律不合，而駁回訴訟。

所以在拆除違建的訴訟中，最常見的法律請求權基礎就是《民法》第821條與第767條的規定，但使用這兩條規定的前提都是原告必須是同一棟大樓的所有權人才行，如果身分只是租屋的房客或是所有權人的家人，是沒有資格依據這兩個條文請求違建戶拆除違建、歸還共有物的。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《房產經營學》／作者群：林宏澔、林言峰、柯建利、廖子奇、林明忠、廖棨弘,、張清松、陳志德、劉浩然／創見文化

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（封面示意圖／unsplash）