凶宅定義內政部、法院喬不攏？ 專家：買方只能勤做功課

鬼月到，凶宅傳說再度被提起，而在台灣的民情風俗下，多數民眾都對凶宅避之不及，一間房子一旦被貼上凶宅的標籤，也意味著身價大跳水，但凶宅到底應該如何定義？購屋民眾又該如何避免買到凶宅呢？元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，雖內政部對凶宅曾函釋加以定義，但是從過往法院判定結果來看，卻常跟內政部定義有所出入，而且，實務上出於保護個資的原因，警察等公家單位也不會提供凶宅資料查詢，等於讓購屋者如同誤入森林的小白兔，購屋前只能自求多福，只能做足功課才可以降低誤入雷區，降低買到凶宅的機會。

周昆立指出，內政部曾在2008年曾對凶宅給出如下定義：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」，這代表只要房屋專有部分出現非自然死亡，或是有求死行為導致後來致死，該房子都算凶宅。

不過，因內政部的函釋並不具備拘束法官的效力，只能作為法官裁判時之參考資料，因此目前在實務上仍應以法院的判決為準。而目前法院對凶宅的判定各有見解，也讓凶宅影響屋主權益的效果變得更加模糊。

以凶宅判定難預料來說，過去曾有案例從頂樓跳樓並陳屍於2樓的露台上，2樓屋主向死者家屬或繼承人求償，按照內政部的說法，露台並非專有部分，因此2樓不屬於凶宅，但法院卻認為，判斷房屋是否成為凶宅應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素，最終判定2樓為凶宅，須賠償給屋主。

▼內政部對凶宅曾函釋加以定義，但是從過往法院判定結果來看，卻常跟內政部定義有所出入。（示意圖／東森新聞）

以凶宅造成價值減損責任依歸來說，過去曾有租客患憂鬱症從豪宅跳樓自殺，導致屋主向租客母親求償，按內政部的定義，該豪宅屬於凶宅，也造成屋主資產減損，須賠償。但法官認為，無論跳樓自殺或墜樓意外，都並未損及房子的功能，而且自殺行為雖然不被社會認同，但也不能說死者的行為違反社會善良風俗，更何況死者罹患憂鬱症，縱使是自殺，也不是故意要造成房屋貶值，因此判定屋主求償敗訴。

由於目前法院和內政部對凶宅的定義各有不同，民眾在買房、租房時就更加要小心謹慎，努力做查核。不過，因目前保護個資的規定，台灣沒有任何一家公家機關提供凶宅資料供查詢，普通民眾若想打聽是否為凶宅，除上網查找新聞資料，向社區管理員、鄰居打聽等途徑之外，就只能選擇熟悉當地的房仲業務，讓他們幫忙把關，其實風險不小，只要稍有不慎、資訊收集不足，就可能誤入「凶宅」雷區。因此，希望未來政府可以規劃在不損害民眾隱私及個資的前提下，提供官方的凶宅查詢資料庫，讓民眾有查詢的管道及依據。

（封面示意圖／pixabay）