履約擔保遇爛尾樓也沒轍？專家曝「關鍵1步」扭轉困境

消基會已連續六年舉辦「不動產高峰論壇」，今（2023）年論壇於4日舉辦，除了內政部政務次長花敬群談政府打炒房、《平均地權條例》修法後的市況，主要討論議題包括「建經業健全與法治管理」、「預售屋買賣的驗屋 、點交制度與公設爭議」，另外「預售屋履約擔保及續建機制」議題相當受到民眾關注！大成台灣律師事務所資深律師、消基會房屋委員會委員連世昌舉出幾個爛尾樓事件，他指出，現行履約擔保機制的漏洞就是「自益信託原則」，賣方（建商）同時為信託關係的委託人及受益人，建商如果資金周轉不靈，無法續建，融資銀行可優先受償，甚至在受益權要移轉買方之前早已遭到扣押，最後買方幾乎無法就履約專戶款項取回，對於買方的保障相當不利。

雖然國內長期以來預售屋都有履約保證的機制，但仍有不盡完美之處，內政部官員提及，過去一些銀行或建經公司對於預售屋履約保證專戶的資金使用管理不夠謹慎，有些建商會動用履保專戶的價金去使用在建案廣告、行銷、銷售獎金等費用，這是不對的，若建商出事、蓋不下去，則民眾已繳價金幾乎沒有保障，希望這樣的機制可以去做強化，建構更安全的房地產產業。

▼雖然國內長期以來預售屋都有履約保證的機制，但仍有不盡完美之處，專家提出中肯建議。（示意圖／好房網）

連世昌律師舉出一些知名的爛尾樓事件，像是新北中和「青慕淳」於不動產開發信託附帶續建機制，30多名承購戶繳交共3千多萬元進了信託帳戶購屋款，山琳建設以包含管銷費用（代銷銷售費用）、建築設計費名目指示動撥，建商倒閉後信託專戶只剩餘600多萬元，卻因前面有15組債權人申請強制執行，按照受償順位，34戶承購戶竟拿不回購屋款。此外，本案另一現象是由建設公司將土地設定抵押權給星展銀行申請土地融資，因此建商倒閉後，經評估無法辦理續建後，土地目前正由星展銀行進行拍賣。

另外以樹林「凱旋大苑」爛尾樓事件為例，連世昌表示，沅臻建設選用履約擔保中的「不動產開發信託」，搭配續建機制，沅臻建設興建樹林「凱旋大苑」週轉不靈導致103戶受影響，之所以有建商願意接手續建換約，主因是履約專戶的款項並未遭撥用尚剩餘8千多萬，債權人寶嘉租賃公司的大股東也有相當雄厚資金。

連世昌提到現行國內履約擔保機制的最大問題就是採「自益信託原則」，因賣方（建商）同時為信託關係的委託人及受益人，若發生爛尾樓情形，則信託銀行可優先受償信託帳戶的債權，而買方能就剩餘的信託財產主依受益權比例進行分配，有失公允。

連世昌指出，要改善國內的預售屋履約保證機制，癥結點就是將「自益信託原則」調整為「他益」，務實作法應優先針對預售屋契約應記載事項第7點之1規定切入，一則區隔自有資金、預收款之下另分別明訂自益信託、他益信託的受益人；另增訂放寬受益權移轉條件成就事由，增列地方主管機關得於必要情形依職權「無

法依約完工或交屋」，強化承購戶權益。長期來說，可以立法明定消費者對存放於信託業者的信託財產，具有優先於委託人的其他債權人及股東受償權利模式，避免消費者於債權受償次序居於劣勢地位。

此外，連世昌提到，上述的建議下，必須明確分隔預售屋買方繳交購屋價金的專戶，以及建設公司土建融及自有資金專戶，清楚存放於各自的信託專戶內，依照制度及法規真正專款專用，這些都必須與政府官方研議修法，或另立特別規範，讓整個預售屋買賣環境更安全、也對買方更有保障。