央行凍漲不升息＋新青安強力春藥 專家：房價準備仰角反攻
美國聯邦準備理事會（Fed）維持利率連3凍，台灣央行也決議本次不升息，商仲認為合乎市場預期，對房市負面影響可謂告一段落，甚至進一步將使房價蠢動，預計明年擺脫大選及政策壓力後，可帶動新一波置產投資需求，形成仰角反攻的成長趨勢。
目前各研究機構預估明年台灣經濟成長樂觀回彈，消費者物價指數年增率也可壓抑到1.5%左右，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，經濟基本面已經脫離疫後調適的陣痛期，利率走向正常化、和緩化，所以央行暫時無升息或調整貨幣政策的必要，「對房市的負面影響也將告一段落」。
降息預期帶動投資熱 形成仰角反攻趨勢
黃舒衛判斷，台灣房市交易量連2年下修，不過2022年「前高後低」，今年則在上半年飽受升息外溢及打房政策的衝擊、下半年利空出盡又有新青安優貸補貼助威下，呈現「先低後高」的走勢，尤其3組總統候選人都未加碼打炒房政策，反而多從補貼面、舒緩供給面壓力著手，預期在升息循環告終後，明年擺脫總統大選與政策緊縮壓力下，投資將走回多頭格局，房市價量續升。
▼黃舒衛判斷升息循環告終後，市場將走回多頭格局。 （圖／東森新聞）
「明年住宅價量將因全球降息預期、投資市場熱絡，帶動新一波置產投資需求，形成新一波仰角反攻的成長趨勢！」不過黃舒衛也提醒，房市好或壞仍取決於產品的差異性，觀察近期市場回升力道有賴宛如「房市超強力春藥」的新青安方案，反應最熱的是首購族、成屋及中低總價，預售案則開始用低首付、零工程款等方案搶攻市場，相對之下豪宅市場只能自求多福。
成屋受益最大 豪宅自求多福
從產品面來看，中古屋市場受益於市場與政策最大；新成屋市場也將面臨供不應求現象，但預售市場會因為產品定位而受政策及貸款條件限制，出現個案表現的態勢，甚至《平均地權條例》對於解約登錄、預售換約的新規上路，將擴大個案產品間的優劣勢。
至於商用不動產的市場，過去2年受升息循環的高利率、低投報格局限制，目前只剩自用買方，或零星具特殊性且有資產活化題材的物件才能獲得青睞。隨著將有降息鬆動的機會，黃舒衛認為，資金派對序曲將再起，鼓動投資人現在就積極進場評估，並鎖定潛力物件超前部署，預判今年交易拉尾盤或明年開紅盤的機率大增。
▼在降息預期下，投資市場轉熱，將帶動新一波置產需求。 （圖／東森新聞）
高槓桿投資市場 仍有黑天鵝風險
值得注意的是，即便明年全球投資氣氛持續向好，但本世紀以來的最高利率環境，對於部分高槓桿操作的投資市場仍是不可承受之重。黃舒衛舉例，以租金收益作為核心的部分國際商用不動產市場遭逢租用需求停滯、成本高漲、高利增壓的三重壓力，後續還會有投資動能不振、價格修正甚至違約的風險，會不會成為市場黑天鵝值得關注。
黃舒衛提醒，雖然利率凍漲，但是貨幣緊縮、限貸管制的政策未調整，接下來卻又出現投資意願蜂擁而出的牽動，市場恐將面對可融通資金有限、投資策略轉變、實質利率維持高檔的拉鋸現象，建議建商及機構法人仍應嚴守財務紀律，即早把握時機獲利了結、汰弱留強，對市場無預警變動風險做出因應備案。
（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）
