退休捐房養老、售後回租可行？張金鶚：老了不是要錢
面臨高齡少子化的衝擊，台灣也步入日本老人獨居的後塵，如何老有所終、老有好伴？已成為六字頭的銀髮高年級生關切的議題，69歲的前台北市副市長、房地產學者張金鶚堅持人生的淨現值（NPV）歸零，亦即這輩子賺的錢這輩子花完，他賣掉老宅、換新成屋，讓退休宅陪伴自己一起老，並以「在宅老化」為前提，思考「捐房養老」或「售後回租」等2大方案，達到住房自由的人生。
這天從捷運木柵站步行15分鐘彎進清幽山徑，來到台北後花園，張金鶚正在陽台揮灑油畫，「我退休後多數時間都在學習過去沒做過的嘗試，9月還要去台南辦畫展。」張金鶚笑說，讀中原大學建築系時，每次繪畫作業都交不出來，對畫畫有很深的無力感，後來才選擇房地產專業，當建築系的逃兵。如今重拾畫筆，還連辦3次畫展，算是圓了年輕時的遺憾。
退休後的日常，張金鶚以學習新事物為主，至於退休後的居住規劃，他毫不思考地說，老後要住在自己的房子，「退休前因教學工作忙碌，家只是提供休憩的地方；退休後，家成為我生活的重心，所以決定買新成屋，完善的社區公設及安全的物業管理，能滿足退休族的日常需求，重點是入住新成屋，能讓房子陪著我一起變老。」
告別40年老宅，4年前、65歲時，張金鶚買下可以一起共老的房子。因房價高漲，他出脫自有的2間老屋，為總價4,000萬元的新屋湊足款項，「老宅各以1,500萬元、2千多萬元賣出，有了這筆錢，就不必負擔龐大的貸款壓力。」如今權狀面積60坪的空間，擺滿他的油畫及攝影作品。
由於退休以「在宅老化」為前提，張金鶚審慎評估2個方案，第1是伊甸基金會的「捐房養老」，第2則是將名下房屋「售後回租」。
▼前台北市副市長張金鶚退休後重拾畫筆，連辦3次畫展，一圓年輕時的夢想。（圖／鏡週刊）
「我主張人生淨現值（NPV）歸零，就連不動產也要歸零。」張金鶚說，「人老了不是要錢，而是要得到照顧，伊甸基金會『附負擔捐贈』的公益型以房養老方案，可依據房屋價值換取等值的照護服務，平時由伊甸照顧，身故後將房子捐贈給他們，做為中南部癌症患者北上治療的住宿中繼站。」頂客族張金鶚表示，這樣一來，即使沒有晚輩照料，自己老後也不用擔心無人看顧。
以72歲的獨居長輩郭先生為例，自宅位於北市南海路公寓，未婚、無子女，由外甥照顧。當初郭先生約定在他生活無法自理時，由伊甸協助送至安養中心，並將房子的使用權交給伊甸。伊甸委請不動產鑑價公司對公寓估價，將房屋價值除以郭先生的餘命，計算出月費約4萬元，可換取等值服務。
伊甸照顧陪伴郭先生8年，期間除了定期面訪和電訪，郭先生需要就醫住院、請看護，或一度轉住養老院，都由伊甸人員陪同。類似的終老服務，便是張金鶚考量捐房養老的主因。
張金鶚另思考「售後回租」，目的是活用資金，「近年在『居住正義』的議題研究上，我花費較多資金，除了成立『好時價』自動估價系統公益平台，還有『張金鶚住房研究薪火傳承獎』，提供為期2年的研究資金贊助，希望鼓勵年輕後輩持續貢獻房地產長才。所以有打算將房子賣給乾女兒再回租，讓錢財能花在更有意義的地方。」他說。
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（封面示意圖／鏡週刊）
