違反看屋規定！管委會「註銷磁扣」 他有家歸不得氣炸：哪來的權利

社區有住戶把房子出租，因為要換房客找來仲介幫忙帶看，但卻因為違反社區管委會的看屋規定，直接把屋主手上的所有進出感應磁扣註銷，氣得住戶上臉書社團踢爆「他們有權做到這樣嗎」？

原PO內文中提到，因為仲介沒有注意到社區公告，結果管委會說他們沒有遵守規定，就把手上的所有磁扣註銷，「連不是仲介手上的磁扣都被註銷」，讓原PO很無奈。據該社區公告仲介相關帶看管理辦法指出，屋主、業者進入社區須到管理中心辦理，登記鑰匙、預約費、委託（授權）書，並附上相關身分證明，每次申請預收300元，特約廠商則收200元。

▼有社區明文規定房仲看屋時段與預繳帶看費用，卻有住戶不小心違反規定，進出入磁扣慘遭註銷。（示意圖／pixabay）

針對看屋時段當事社區也有規定，限定每周六、日上午9點到11點、下午2點到4點，其餘時間不得進入社區進行任何相關房屋處理，若違反規定業者將3個月禁止到社區服務，屢勸不聽者更將永久禁看。社區管委會強硬規定引發網友熱議，「這是什麼規定？要求登記是應該的，憑甚麼限制時段與人數」、「又是一群自以為當上管理委員就得天下的蠢人」、「強制罪，很呆的管委，觸法還不自知」、「註銷你的磁扣讓你無法進入你房子？哪來這麼大的權力」、「非常有問題的管委會，1、酌收300，有沒有發票收據。2、特約廠商＝特約圖利.誰給的勇氣？3、不論你有沒有繳管理費，都不能鎖卡」。

睿均國際法律事務所律師游嵥彥表示，原則上，依公寓大廈管理條例第23條規定，如果社區依照公寓大廈管理條例，以社區區分所有權人會議決議，將特定管理方式及約束住戶事項明文記載於社區的規約中或授權管委會制定相關管理辦法時，住戶即有遵守之義務，但相關之規定或辦法仍須符合比例原則，且不得違反法律強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗。

游嵥彥分析，此案例中社區雖然可以規範仲介帶看房屋時，應遵守之規定及程序，但相關違反之效果是將該住戶中所有磁扣均予取消，倘此舉造成住戶無法使用房屋，即有可能被認定是侵害該住戶的房屋所有權，此時規約之約定亦有可能遭認定不符比例原則或是背於公共秩序或善良風俗，而不能拘束住戶。 

游嵥彥建議，被妨害的住戶自得依民法第767條第1項中段之規定，請求除去該妨害，並於「民法第197條所定期間」以及合於民法第215條「不能回復原狀或回復顯有重大困難要件」時，於民法第216條所定範圍內，向加害人請求實際損害及所失利益之損害賠償，或可依土地及建物申報等價格，估算使用房屋租金收益損害，並據以請求損害賠償。

▼民眾找房仲帶看違反社區規定，但強硬規則讓網友看得傻眼。（示意圖／好房網提供）

針對管委會收取帶看費用是否要報稅？台灣物業管理學會理事長郭紀子表示，管理委員會向住戶收取公共基金及管理費，支付共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護等費用，所出具之收據因不生對外權利義務關係，免納印花稅。管理委員會若無其他任何營利收入，則以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息，准予免納所得稅並核發免扣繳證明。 

至於如按次或計時收費，收費對外營業者，依營業稅法第1條及第3條第2項規定，係屬銷售勞務範圍，應依同法第28條規定辦理營業登記並依法課徵營業稅。管理委員會銷售貨物或勞務，其平均銷售額若每月未達新臺幣20萬元者，得申請免用統一發票。