陸敬民／防疫險去年大賺今年慘賠的啟示 看預售屋關鍵5現象
文／《住宅週報》社長陸敬民
近期各大新聞媒體與談話性節目，不約而同放送「房市景氣將反轉下行」的訊息，但從2020年第四季至今，通常每隔一季就會出現結論截然相反的統計新聞，容易令人無所適從。
在我看來，近期房市有5大現象值得消費者留意：
一、預售屋市場景氣將反轉？重點在何時反轉？
由於國內有關房市的統計種類多元且分散，從內政部、建商、房仲、再到房屋雜誌與房屋網站都有，缺乏夠份量、夠準確、且無預設立場的房市大數據權威機構一錘定音，一旦政府、業者、專家、名嘴、利益團體有了私心，挑對自己有利的來解讀，就更讓房市景氣撲朔迷離。
▼近期房市景氣撲朔迷離。（圖／東森新聞張琬聆攝)
對於今後預售屋市場景氣研判，我的看法是：今年底前進場的預售屋新案房價不會下跌，明年這時候再來談預售屋新案房價是否下跌會比較適合。若今年蛋殼區表現不佳，只能說明蛋殼區房價漲幅已難為市場接受，所以呈現買賣拉鋸、停滯狀態，不代表蛋黃區跟蛋白區也是同樣表現。投資客不妨趁此檢視籌碼、汰弱留強。自住客若有預算考量，不妨先蛋白後蛋黃。
二、今年預售屋市場主旋律，應該是年中短暫整補，年底伺機再漲一波，關鍵在於「限制換約」是否通過？還有開後門的大小。
所謂「此一時也彼一時也」，今天成功不代表明天成功，因為環境與形勢一直在改變。
從保險公司防疫險去年大賺、今年卻慘賠這件事，來看預售屋投資前景：過去大賺的換約套利模式，今年進入倒計時，投資預售屋將被限制換約到交屋，而且交屋後還要重新起算5年，投資客無法透過轉嫁成本與稅金來讓渡合約，投資客變得無利可圖。
▼專家認為過去大賺的預售屋換約模式，將變得無利可圖。（圖／東森新聞張琬聆攝)
不過，5月起立院對「限制換約」的態度曖昧不明，甚至將法案延審到9月，「政府打假球」、「草案將大開後門」的說法在房市蔓延，給了投資客僥倖一搏的勇氣。
打房政策飄忽不定，對產業與市場的傷害，遠大於打房政策付諸行動。政府已在去年底和今年5月忽悠民眾兩次了，到了9月若再忽悠，屆時恐怕就連自住客都會變成投資客。
三、若今年底，立院打炒房草案按行政院版本三讀通過，既未放寬限制換約條件，也沒有給投資客緩衝時間，屆時預售屋換約的投機性買盤勢必一哄而散。
投機性資金買盤雖然離開了預售屋，但未必一定會都轉進中古屋市場，因為兩者的賣方、交易模式、套利模型都不一樣，所以預售屋換約投資市場急凍，不一定代表中古屋投資市場興起。
▼投機買盤離開預售屋，未必都會轉進中古屋市場。（圖／東森新聞張琬聆攝)
四、供應端方面，建商無法徹底擺脫預售模式，先建後售難以成為新案市場主流。
由於導致建商造價飆升的結構性因素沒有消失，那些已經購地推案的建商，沒理由也沒必要在今年底前自砍價格。 比較有可能出現的最壞情況是：今年預售屋市場買氣不僅急凍而且持續低迷到年底，最快也要等到明年第一、二季的新案才會出現所謂的「讓利降價」局面。
承上，因造價暴增、工人難找，市場一度傳出建商將採先建後售的銷售模式，我認為只會出現在特定中小型建商，難以成為今後新市場主流。
▼先建後售將成為新建案的市場主流。（圖／東森新聞張琬聆攝)
先建後售並不符合多數建商資金運作模式，因為首先建商講求投資報酬率，其次透過預售階段也可以測試水溫與消費者接受度，因此「純預售＋封盤＋邊建邊售直到完銷」，或「一開始邊建邊售直到完銷」，比較有可能成為後打房時代的房市新常態。
五、內政部打炒房一路走來虎頭蛇尾、言行不一，恐引發民眾疑慮、甚至不滿，請政府官員慎防信任危機。
「限制換約」是打炒房草案的神主牌，5月上旬竟然傳出鬆動，雖然內政部立即止血，但5月中下旬隨即遭立法院打臉延審。若今年9月這一條再大開後門、甚至全案擱置，政策如同兒戲，勢必讓民意炸鍋，屆時「政務官為政策負責」的悲劇恐將發生。
▼打炒房草案雖尚未經立院審核通過，但已引發市場諸多疑慮。（圖／東森新聞張琬聆攝)
另外，打炒房法案目前在「哄抬炒作房價／引發民眾恐慌／擾亂市場秩序」這些觸法的構成要件上，定義不夠明確，不但授予稽查和執法官員過大的權力，給了官員一張空白支票，也讓建商與代銷業者，還有接待中心第一線的銷售人員無所適從。在可預見的未來，市場上將會有許多預售建案陽奉陰違：也就是台上預約制、台下中人制，真正有剛性需求的自住型購屋者，仍舊不容易買到合理價格的房子。
▼陸敬民針對近期房市提供５點觀察。（圖／陸敬民提供)
最後，美中貿易戰與疫情肆虐所架構的通膨大環境仍未改變，現在又增加了烏俄戰爭和中國封城，導致貨物塞港加劇，加上國內疫情失守，確診人數蔓延全台。表面上來看購屋民眾縮手，自住與投資交易量下滑，實際上房屋所代表的「避險」與「長期收益」在國人心目中的地位，就如同當年的儲蓄險一樣，對民眾有著極難撼動的刻板印象與影響力。
除非，蔡政府能在僅剩2年的任期內，真正落實20萬戶社宅到市場，讓民眾有感，降低民眾、特別是租屋族群對於擁有資產的焦慮，否則基於過去40年台灣房地產的發展經驗，儘早擁有資產，依然是年輕家庭安身立命、甚至財富倍增的最具體方式與手段。
作者／陸敬民 《住宅週報》社長。淡江大學中文系畢業，曾任《自由時報》房地產記者。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
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