周昆立／終於等到殺價好時機！看懂「這本」買到便宜屋
文／元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立
近期房市交易量能冷卻、賣壓攀升，許多苦等不到房價下跌的購屋族，如今終於等到殺價買房的好時機。不過，對於如何找出有機會砍價的「超值屋」，相信很多人不清楚或是不知該從何下手。
其實，民眾想議價買好房，只要看懂「謄本」並了解掌握其中各項意涵與異動情資，想超值買好房，一點都不難。
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謄本如房子身分證 紀錄重要資訊
所謂「謄本」(包含建物與土地兩種謄本)，民眾不用想得太複雜，它就好比房子的身分證，除能保障所有權人權益外，其內容揭露的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分，更是紀錄了該房產的各項重要資訊。
▼想議價買房，查詢謄本是一種方式。（圖／pexels）
很多「可殺價」的情報都隱含在其中，只要民眾能把這些資訊「讀懂」，出價買房時就可以更有把握，也更有機會省下大筆購屋預算。
對於謄本內有那些重要資訊及隱含那些殺價資訊呢？筆者以下以建物謄本為例，分別就謄本內的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分給購屋者做初步的介紹。
基本資訊看建物標示部 留意主要用途
第一、建物標示部：
內容包含建物基本資料的描述，包括:登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、總面積、層次面積與建物完成日等建物基本資訊。
▼謄本標示了建物的基本資料。（圖／東森新聞）
如果民眾想知道房屋建材是鋼筋混凝土、加強磚造或其他建材，就可以從「主要建材」欄位取得相關資訊。而若民眾想知道想買的房子，是一般合法的住宅或是無法做住宅使用的商業宅，就可以看「主要用途」欄位。
只要謄本上顯示用途是「住家用」或「集合住宅」，那民眾可以安心購買，但若是顯示「一般事務所」那就是市場所稱的商業宅，這類產品做居住使用有違法疑慮，價格往往也會較住家用的產品更便宜，購屋民眾可藉此做初步判斷。
買賣狀況看建物所有權部 從持有時間判斷殺價機會
第二、建物所有權部：
內容包含登記次序、登記日期、登記原因(如:買賣、繼承)、所有權人基本資料（二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等資訊）、權利範圍、其他登記事項…等資訊。
其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手，頻繁轉手的房子，可能房子有未知特殊問題，民眾看屋時就需多留意。而「登記日期」與「登記原因發生日期」，分別是屋主的過戶時間與實際買進時間，因房地合一稅2.0版於2021年7月上路，並針對「短期持有」交易課重稅，因此房地的取得日時間就攸關適用稅率。
▼可從屋主購入時間，判斷交易稅的輕重。（圖／pixabay)
一般來說，成屋或土地的取得日以移轉日為主，而預售屋則依買賣契約簽約日加以認定，如果屋主持有時間過了重稅期，也許價錢就會更加好談，想便宜買房就更有機會。
另外，若在建物所有權物的「其他登記事項」有註明「預告登記、假扣押、假處分及查封」等記載，這類房子是無法過戶的，購屋者也須特別留意。
借貸金額可推估 掌握屋主急迫性
第三、建物他項權利部：
這部分的內容包含登記次序（指他項權利人在這宗建物設定他項權利的先後順序）、權利人、權利種類（常見有抵押權、地上權、不動產役權、典權、農役權、耕作權等）、擔保債權金額/比率/範圍等資訊。
▼可從屋主的債權狀況，掌握賣屋的輕重緩急。（圖／東森新聞張琬聆攝）
如果權利人是「一般銀行」，這類權利常為「普通抵押權或最高限額抵押權」，且可能是跟銀行借款買房時所產生，其中，「擔保債權總金額」就代表抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常是貸款金額的1.2倍。
如果購屋者無法利用實價資料知道屋主取得成本，這時就可用「擔保債權總金額」來推估，假設為1200萬元，則屋主貸款金額就可能是1000萬元(1200萬元／1.2＝1000萬元，若推測貸款8成，再以1000萬元／0.8便可推算屋主原始取得成本約1250萬元。
一旦知道屋主取得成本與取得時間，就可以初步判斷屋主買房價格是否在房市高點與是否可能好殺價。
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另外，如果權利人是一般「自然人」或是「民間私人借貸公司」，這類因借款利率往往比銀行更高，就可能代表屋主資金需求較為緊俏，才會向民間借貸設定抵押，這時民眾買房就可能有更大的殺價空間。
看懂謄本好殺價 人人都可申請調閱
綜合以上，民眾應可以對謄本內的資訊有初步的掌握與概念，建議買房時務必多看看謄本資訊，說不定就可以掌握到殺價的好機會。
最後，目前民眾要取得謄本相當簡單與容易，以「第二類謄本」來說，申請人沒有身分限制，「任何人」都可申請調閱，一般民眾即可藉此輕易取得房屋的重要資訊。不過，第二類謄本會隱匿屋主的姓名、統一編號、出生日期等個資，調閱者須注意。
作者／周昆立 元宏不動產加值服務平台創辦人，中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財，為業界知名「謄本達人」，專長：地籍富數據分析應用。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
