賣厝阿明／銀行鑑價跟不上房價？4大因素影響結果 重點攻略一次看

隱藏在房貸申請流程中的其中一項，就是銀行「鑑價」，代表銀行要估算房子究竟價值多少錢，再決定要給多少的貸款成數。不過到底什麼是房屋鑑價？跑一趟鑑價流程要花多久時間？又有哪些條件會影響鑑價的高低？房市達人「賣厝阿明」也整理出懶人包，一目了然。

什麼是房屋鑑價？就是把你的房子給銀行估算價值多少錢，無論是要買賣、被查封、要拍賣、房屋有強制執行，都會需要鑑價，比較常見是買賣過程中請銀行來評估，才可以知道最多可以貸款多少錢。基本上每間銀行都會綜合考量屋齡、屋況、地段行情再加上評估房貸申請人財力狀況。

▼銀行鑑價結果，將影響房貸成數。（示意圖／pixabay）

●銀行鑑價流程有哪些？要多久？

鑑價流程會有「六大環節」，分別是：

Ａ、確定鑑價標的物

申請人提供申請房貸房屋地址（確認位置）。

Ｂ、擬定鑑價計劃

銀行建立標的物檔案，制定鑑價相關計畫。

Ｃ、蒐集物件相關資料

根據房屋地址申請建物登記謄本。

Ｄ、現場評估、實地勘查

實地走訪標的物位置，觀察建物狀態、周邊市場環境、區域位置狀態及生活機能等。

Ｅ、整理分析資料

上述四項屬鑑價前置作業，當鑑價所需資料蒐集完畢，銀行會分析內容，評估房屋價值。

Ｆ、房屋鑑價報告書

最後，銀行根據整理分析的經濟數據與房屋條件，提供一份房屋估價結果（報告書）。

各家銀行的鑑價時間不同，所以沒有固定的標準作業時間，時間通常取決於當月份申請案件數量及鑑價人員的業務量。

基本上整個房屋鑑價報告書所需時間不會超過10天，依照各銀行實際情況為主。

▼銀行鑑價耗時約10天內，但仍會依條件有所不同。（示意圖／pixabay）

●四大條件影響鑑價高低

1.房屋屋況

根據你的房屋樓層、屋齡、坪數大小、是透天大樓還是公寓？有無裝潢？以及所在地段是位於蛋黃/蛋殼/蛋白區、生活機能及便利性（附近有無大眾運輸）、建造方式是哪種等因素來評估。

2.土地持份

除了上述提到的地段很重要之外，如果是集合式住宅，土地持有面積對於鑑價結果影響很大，原因在於房屋會隨著時間逐年老舊，但是土地隨著都市發展是越來越少，也就是土地會不斷增值。

3.嫌惡設施

關於嫌惡設施阿明有透過文章特別整理過，基本上附近有嫌惡設施9成以上會減少房價。例如：加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、化學工廠等。

4.實價登錄

鑑價人員也會參考內政部的實價登錄作為衡量市場行情的條件之一，另外像物件是自住或是投資型物件也都會當作評估條件。

雖然說鑑價主要是在評估房屋本身，但是物件周邊的資源機能、未來成長潛力跟市場趨勢都會是參考的依據。

最後，阿明提醒大家，房屋鑑價跟實價登錄價錢不一定會相同，如果是要申請貸款的朋友，假設銀行鑑價比成交價格低，建議可以準備足夠的財力證明，向銀行爭取較高貸款成數，減少自備款壓力。

▼（圖／賣厝阿明提供）

（封面示意圖／pixabay）