周昆立/老家想都更 又怕變爛尾樓? 3大訣竅避開地雷建商

周昆立/老家想都更 又怕變爛尾樓? 3大訣竅避開地雷建商

文/元宏不動產加值服務平台創辦人、RBone卸震鋼甲業務副總經理 周昆立

近年危老都更熱,但市場卻頻頻出現爛尾樓、建商跑路的資訊,不僅民眾買屋心驚驚,更讓許多與建商都更、合建的屋主相當擔憂。對此,筆者認為,台灣地震頻繁,但房屋老化情形相當嚴重,屋齡30年以上的老屋佔住宅存量超過一半,在台北甚至超過7成,這些老屋普遍都抗震力不足,因此,台灣老屋進行都更改建,是一個必然的趨勢,而這也大幅增加民眾與建商打交道的機會。

不過,因目前營建成本高漲、房價又上不去,很多危老案、都更案近期壓力都相當大,如果沒有辦法讓房屋能賣得更快、價格賣得更好,在地主與建商談好的條件無法輕易改變且地主不願降低分回比例下,建商利潤勢必被大幅壓縮,實力不夠的建商,出現資金不夠或調度失靈的狀況將頻現,未來建商跑路、出現爛尾樓風險恐怕還是會持續發生。

另外,由於目前進行都更或是危老改建,因過程及法條繁縟,多數屋主會尋求建商協助,但因屋主與建商在蓋房子的專業度與資訊極不對稱,建議民眾這時候在與建商洽談都更合建的過程當中,若想保障自己的權益,一定要花時間學習相關知識,而且要多注意合約內容與確認流程順序。

▼近期陸續有都更危老案,因建商資金問題而變爛尾樓。(示意圖/翻攝GoogleMaps

以下三大重點是身為屋主(地主)的您,一定要懂的內容。

第一、事前問診把脈 降低未來風險

對於如何避免挑到地雷建商,其實有訣竅,建議民眾事前除上網蒐集資料外,不妨先找專門從事都更、危老的建築師或是都更推動師諮詢,先了解建商的評價與過往的推案實績,盡量避開一案建商、財務實力可能較差的小建商來做初步篩選。

第二、合約內容詳細確認

由於建商的信用與財務資訊不容易完全得知或衡量,建商即便過往有推案實績,甚至建商也同為地主或本身是在地知名老建商,在目前缺工、料漲,工期超長的環境,未來仍有一定程度風險。

▼缺工缺料環境下,即使有推案實績的建商也有風險。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

民眾與建商的契約簽訂,就需要注意都更合建契約的內容,如:都更的花費、都更的實施方式與分配方式、容積獎勵及容積移轉的相關的權利義務、工程與完工期限(何時取得建照、取得建照後,多久保證開工、何時完工)、交屋與保固、載明公設比、建材設備等,都需要詳細寫明。

因為眉眉角角很多,建議民眾與建商接洽時,倘若覺得互動的還不錯,能初步信任,在簽訂契約前,可委請專家,擔任顧問以協助屋主(地主)確認合約內容來保障自己權益。

第三、退場機制與違約賠償、延宕罰則要明訂

目前民眾跟建商談都更合建時,多半都只會聚焦「利益分配」,即坪數該怎麼分配、能拿回多少等,卻往往忽略了「能不能拿得到?」「多久才能拿到?」 「如果拿不到該怎辦?」怎麼保護自身權益等問題。建議民眾與建商特別留意契約中「退場機制」與「罰則、違約條款」。

以退場機制來說,由於都更整合期不短,整合期限若沒寫明「日落條款」,稍不慎就可能簽下萬年合約,一旦建商不開發,長期就會被綁死。至於罰則與違約條款,雖然整合階段無罰則,但是合建案「正式啟動」後,相關違約與「故意延宕」等罰則條款就需要訂立在合約中,否則若出狀況,屋主恐求償無門,影響權益。

以上內容民眾若能留意相信應該多少能保障自身權益,不過,面對如今「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」這兩大都更推動阻礙,民眾除多留心、小心看合約保護自己外,如果可以利用建材輔助工具如卸震鋼甲等,這類成本不高、創價性高的產品,來替建案創造「新價值」,就可以讓建案更耐震安全、賣相更好、價格賣更高,其實就有機會突破目前的困境,甚至可以在居住者、地主與業者間創造三贏的結果,民眾在與建商談合作時,不妨也可多留意。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 

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