停車位虛坪改革出爐！專家戳盲點笑了：真的超妙

新建案高公設比的問題為人詬病，內政部長林右昌昨公布虛坪改革方案，將從停車空間、容積計算2方向著手，預期修法後，公設比可合理降到25至30％左右。不過針對內政部目前釋出的方向及細節，馨傳不動產智庫執行長何世昌則坦言，心中浮現滿滿問號，只想問「這樣改真的可行嗎？」

林右昌表示，改革將採取2大策略，包含停車空間重新定義為「專有部分」，具有獨立產權，讓停車空間、居住空間明確分開，讓停車空間的負擔更加公平合理，這部分將透過修正「公寓大廈管理條例」達成；另一方面，現行免計容積空間有合計上限的規定，在扣除避難、救災及機電維生等空間後，如果還有餘額，部份建商就會以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售，導致市面上只剩下高公設比的產品，後續會增訂管委會設置面積的合理標準，並訂出上下限規定，避免浮誇不實用的公設。

▼（圖／內政部提供）

針對內政部擬將車位改為「專有部分」、且有獨立權狀，何世昌在臉書「房產知識Buffet+」直言，依《民法》第799條第4項規定，共有部分不得分配土地持分，故共有部分停車位（法定停車位）不應再行分配土地持分。為使預售屋買賣契約與民法有一致之規範，內政部配合民法規定刪除共有部分停車位（法定停車位）得分配土地的相關規定；也就是說，現在預售屋建案的停車位已沒有土地持分，但因法定車位都跟房屋一同買賣，所以問題不大。

若內政部若把車位改為「專有部分」，那車位會有土地持分、該有土地持分嗎？假設「專有部分的車位」與「共有部分的車位」都沒有土地持分，擁有獨立權狀的「專有部分車位」買賣的是否會是地上權車位，「真的超妙的欸！」

▼（圖／內政部提供）

再者，依內政部函釋「凶宅」的定義，是指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或輕生而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分墜樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

那麼問題來了，停車塔、倉儲車位等機械車位設施算不算「建築改良物」？如果算的話，那麼新制的機械車位屬於專有部分，某日一旦夾死人，那「車位算不算凶宅」？

何世昌也笑說，這個問題彷彿有迴聲在耳邊一直迴盪，「笑到久久不能自己，我笑點超低的，真的滿好笑的啦」，另外，公設比是否能如願降到25至30％，則有待觀察。

（封面示意圖／pixabay）