防房市甩尾上升？他揭央行突襲升息心態 恐致3不利影響

央行昨（21）日以「千山我獨行」方式宣布升息半碼，在國際紛走降息趨勢下相當意外，房市趨勢專家認為，突然升息的理由為抗通膨、抑游資、降溫股市及防範房市甩尾上升，一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨，另一方面防止股市房市過熱，對處於高檔的房市將產生3大不利影響。

央行會無預警宣布升息半碼，吉家網不動產董事長李同榮直言，「內容不大簡單」，原因之一是防範通膨再起，2023年全年CPI上漲2.5%，創近15年來次高，雖然主計處預估2024會下降至2%以下，但4、5月電費喊漲，且民間感受民生用品通膨的壓力爆表，央行不得不先出手升息。

另外是為抑制游資氾濫，從資金動能M1B減M2觀察，M1B（通貨淨額＋支票存款＋活期存款＋活期儲蓄存款）減去M2（M1B＋準備貨幣如定期存款、郵政儲金及外匯存款）的季增率開始上升，顯示市場游資逐漸增加，不得不防止游資泛濫成災。

近日股市發燒、站上2萬點新高，高股息ETF募股基金火爆也造成民眾瘋狂搶購，李同榮指出，由於資金熱潮湧出，有超熱的隱憂，因此升息來抑制股市發燒。再者房市在去年底因新青安優貸刺激買氣，游資氾濫、通膨壓力上升，讓購屋保值新太大增，判斷央行也擔心降溫中的房市有甩尾再漲的可能性。

▼市場游資多，帶動股市房市熱。（圖／東森新聞資料照）

李同榮表示，在上述四大顧慮之下，央行搶先在電價調升前，象徵性升息半碼，除了宣示抑制游資泛濫的決心，一方面抑制通膨上升，另一方面也冷卻過熱的股市與蠢蠢欲動的房市，可謂一石二鳥。

一不利：首購族增負擔 影響剛需市場信心

雖然升息半碼對房市影響有限，但李同榮認為時致上仍產生三大不利影響，首先是首購族負擔增加，以升息半碼來試算，貸款一千萬元、30 年期、本息攤還利率2.06%，每年增加負擔約7500元，雖然金額不高，但若從這兩年來持續升息共6次高達三碼半（0.875%），每年合計增加房貸約4.5萬元，「對一般家庭明顯有感，首購者的負擔溫水煮青蛙、漸進式增加」。

而且市場預期降息的利多訊息不但沒有出現，而且還不降反升，李同榮表示，本來對房市預期樂觀態度的族群，就轉變為失望性觀望買盤，也會抑制過熱的市場買氣，影響剛需市場的購屋信心。

▼利息不降反升，讓原對房市樂觀的首購族轉為失望性觀望買盤。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

二不利：房東轉嫁成本 租金高漲打擊年輕人

第二不利影響則在租賃市場，依據今年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高，李同榮指出，若利率再往上升，房東的持有成本增加，就會帶來轉嫁效應，租金持續高漲，對年輕人又是一大打擊。

三不利：壽險業投報率限制 降低商用產品購買欲

第三影響試商辦、廠辦市場投資意願降低，由於此類交易主力為人壽保險公司的不動產投資部門，受金管規定最低投報率門檻，目前已拉升到2.845%，如今再升半碼，最低投報門檻又提高到2.97%，合計兩年最低門檻的漲幅達42%之多，投資條件更加受限，將降低壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。

因此李同榮呼籲政府應重視整體產業的正常發展，在非常時期針對壽險公司投資收益型不動產投報率門檻，降低至2.5%以下，以利產業投資業務正常發展。他更強調，央行升息宣示意味濃厚，帶有警示市場不宜過熱的意味，將對股市與房市間接產生抑制作用，但也會是兩面刃，在抑制通膨之下恐傷及經濟。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）