限貸令還在卡！房貸件數季減近4成 剩「這類人」還貸得動
央行即將於本週四（20日）召開理監事會議，然而總裁楊金龍已在上周四（13日）前往立法院備詢時以「當然」一說，正面回應會以強化金檢取代第8波的信用管制。會這麼斬釘截鐵，從去年台北市Q4的房貸授信狀況約莫就能明白，數據顯示房貸樣本數季減36.3%，授信額度、核貸成數、鑑估值與建物面積也都下滑，唯一上升的只有貸款利率，顯示央行出手後房市已明顯降溫。
台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料去年台北市房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%；授信額度也下降45萬元至1787.1萬元；核貸成數減少1.7個百分點達69.9%，連7成都不到；鑑估值也略減4萬元達2604.5萬元；連建物面積下滑了6平方公尺；唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，來到2.34%近期新高。
▼去年Q4台北市房貸授信仍然緊縮。（圖／台灣房屋集團提供）
「第7波限貸令後，許多購屋族動彈不得！」台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，央行去年9月啟動第7波信用管制後，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。
資深購屋族鑑估成數高 青年首購族核貸條件佳
進一步觀察台北市去年第4季各年齡層核貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%；核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%；利率則是60歲以上最高最，2.48%相對不利，30歲以下2.22%最低，顯示年齡愈低對取得低利率愈有利；而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。
▼各年齡核貸狀況，30歲以下核貸成數較高。（圖／台灣房屋集團提供）
張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。
官方強化金檢 購屋計劃從嚴評估
由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。
第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第8波信用管制，由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，而1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
