預售屋合約「魔鬼藏細節」！專家揭5大常見違規 有看有保庇
對於首購族來說，選擇「預售屋」自備款門檻不像新成屋一樣高，且頭期款可以分階段付。而且在施工過程可以客變，改變室內的格局或建材及水電管線的修改意見等，雖然等待時間會比較長，但仍然是部分首購族的購屋首選。
不過房市達人「賣厝阿明」提醒，「預售屋」有許多簽約的魔鬼小細節，購屋族不可不注意，因為今年年初內政部就針對全國各地建案大抽查，就發現很多建案違反《預售屋定型化契約規範》，「賣厝阿明」也整理了常見的「5種預售屋違規懶人包」，幫助購屋族聰明簽約，拒絕被騙。
●房地車位標示不清楚
通常在簽訂預售屋買賣契約書前，消費者支付定金會類似的款項，會得到建商一張購屋預約單（俗稱紅單）。上方應明確記載標的物樓層、戶別、物件編號類型、車位的長、寬、高、含車道及其他必要空間面積樓層位置以及最重要的買賣價款。
內政部抽查部分建案就有發現，建商在備註條款寫有「建商保留出售權利」、「逾期未簽約就沒收定金」等不利於消費者的事項可重罰最高100萬元。
▼（圖／賣厝阿明提供）
●房地面積誤差及其價款找補
依照《預售屋買賣定型化契約》規定，土地面積、主建物或房屋面積如有誤差，不足部分賣方要全部找補；超過部分，買方以找補2%為限。如果誤差有超過3%，不管超過還是不足，買方是可以提出解除契約。
但又出現更多問題，依規定應該為「土地面積」、「主建物」或「房屋登記總面積」有誤差就要找補，但部分業者會單獨將「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補之約定。
另外，依規定「不足」或是「超過」3%，消費者都可以提出解約，但業者在契約註明僅「不足」才可以解約，等於是假如交屋有發現坪數超過3％，消費者不可以解約，而找補落差坪數（最多以「 2%」 為限），簡單說就是如果坪數超過3%，消費者找補也以2%為限。
▼（圖／賣厝阿明提供）
●通知交屋期限
建商在領到使用執照的六個月內須通知買家交屋，假如建商試圖拖延交屋時間，消費者是可以依照合約來索賠的。簽約時務必確認合約是否有明確記載於民國ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日之前，完成主建物、附屬建物及使用執照所定的必要設施，並取得使用執照，再通知交屋。
千萬不要沒有明確的日期，或用其他字眼取代「取得使用執照期限」，並增加缺工缺料、新冠肺炎影響得順延等字樣。
另外，依內政部定型化契約規定，賣方在交屋前必須完成修繕，如有延後，賣方須支付延遲利息是以已繳價款萬分之五來計算。
「賣厝阿明」提醒大家，如果讓業者將「交屋前」的修繕義務變成「交屋後」的保固責任，等於是降低賣方的延遲交屋利息變成萬分之二，同時也減輕業者需要負擔的違約責任。
▼（圖／賣厝阿明提供）
●驗收
合約中有一項是關於交屋驗收保留款項，消費者是可以在自備款部分，保留房地總價5%為交屋保留款，等到驗收全數完成後才撥款給業者。
特別要注意到，有業者會以個別磋商的方式將房地總價5%的交屋保留款降低為5萬元或是計入銀行貸款等狀況。這邊的交屋保留款等於尾款的概念，要業者完善屋內剩餘的修繕項目。
另外，除了屋內的修繕項目外，關於自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用也是常見違規項目之一，上述提及的費用應由業者負擔，而「瓦斯外管」則是雙方議定，如果沒有特別約定，一樣也是由「賣方負擔」。
●保固期限及範圍
房屋保固期限起算日是從交屋當天開始。結構部分保固15年，除非是可證明是買方或其他不可抗力因素之外，賣方都要負擔保固責任。
就有業者「自行刪減結構保固的項目」，並將保固起算日拉到「取得使用執照日」，從消費者立場來看，建商取得使用執照到真正交屋還是有一段時間，等於縮短真正的保固時間。
▼（圖／賣厝阿明提供）
●審視合約
另外提供三個方法來檢查審視合約是否有異狀
1、到實價登錄網站確認建案契約的備查狀況
網站｜https://vlir.land.moi.gov.tw/a0101
2、逐項確認合約內容是否與建案備查契約相同
3、參考內政部《預售屋買賣定型化契約》內容是否相同，如有不合規定的地方，請建商改正或向主管機管檢舉，務必要注意部分以個別磋商為目的來變更契約內容的情形發生。
銷售預售屋的預售屋預約單或是契約，如果有違反相關規定，主管機關可按戶(棟)數，對建商處新台幣6萬元，30萬元以下之罰鍰。
買房是人生中重大的花費之一，簽約前務必注意五點預售屋違規樣態，仔細審閱合約內容，才不致於讓自己的權益受損。
行政院消保處｜https://reurl.cc/NR37XQ
▼（圖／賣厝阿明提供）
（封面示意圖／pixabay）
