房價漲跌對自住客沒差？「房仲叛徒」曝殘酷真相

我相信仲介常講「房價漲跌對自住客沒差」的說法，應該是消費者「幹話票選」第一名吧！消費者都覺得業務講這種話，不過只是想趕快成交而已，根本不在意消費者未來的死活，但為什麼我這個專門破解房仲話術的「房仲叛徒」，會跟你說這句話是真的呢？因為無論上漲或下跌，都會有適合的族群。

「漲跌對自住客沒差」是話術？

現在你要具備一個正確的長線觀念：你這輩子，不只會買一次房。平均來講，一般人通常一生至少會買三次房子，第一次是你剛結婚時，第二次是有小孩時，第三次則是你老了小孩搬出去後。

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這還只是比較保守的計算方式，在臺灣一生換超過五、六次房的族群可是大有人在，例如孩子在不同階段為了不同學區的需求、丈夫因為工作變遷導致搬家、遇到惡鄰居不得不賣房換屋、家裡又多了意外的驚喜，或者你準備養第二隻貓等等。相反地，買了一間房就在這裡住一輩子的情況，真的極為罕見，你總是會為了什麼原因而不得不換屋。

房價漲跌情境試算

假設A情境是房價5年後大漲20％，B情境是5年後房價大跌20%，只要你把眼光放長遠就發現，除非家道中落的極端情況外，只有到你準備退休了、孩子也都搬出去成家立業的最後一次換屋，剩下你和另一半要廝守到老時，才可能是你唯一一次大屋換小屋的情況，通常最後都會買間電梯兩房，用一間房擺你們兩個、再用另一間房擺你們的回憶（以及一堆捨不得丟的廢物），也就只有這一次換小屋，是房價漲的A宇宙情況對你才有利。

因為正常情況下，人類都是會往好的地方移動，隨著你的事業發展和收入提升，你只會越住越好、越住越大、越住越高級，因此你人生中大部分的換屋選擇都是「越換越貴」，既然你大部分時間都是往更貴的房子換，當然房價下跌才會對你最划算，沒錯吧！

豪宅更保值？專家破迷思

再補充破解一個非常常見的迷思，就是一般人普遍都認為空間較大、社區較高級的豪宅，因為房子比較好所以會更加保值，然而這只說對一半，因為以數據與歷史經驗來看，每一次空頭期房價修正最大的往往都是「高總價物件」，坪數越大、總價越高、下跌的幅度也就更大，反而往往小坪數的跌幅就弱很多（如同大多頭期小坪數的漲幅，往往也會輸給大坪數一樣）。

回到前面舉的AB宇宙例子，如果小坪數都跌了20%，那麼兩房掉到-25∼30%以上的機率肯定更高，更別說那些四房、五房的高總價物件了，因此以實際市場面來說，平行宇宙B的實際結果，一定比我們上述試算的結果更加划算得多！而這個小知識，也跟等等要教你的越買越賺、越買越多的操盤方式有關。

既然你人生大多數時間，都在換更大、更好、更貴的房子，那你應該要期待的是整體房價大跌的B宇宙，你才能越換越省錢，如果你讀到這邊還是處在似懂非懂、一頭霧水，很難馬上吸收上述知識的狀態也沒關係，趕快拿出紙筆、親自試算幾次吧！

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》／李昌鵬（Zack）／采實文化

●作者介紹

「國際超級房仲」李昌鵬（Zack）

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。 

（封面示意圖／pixabay）