改實坪「財產縮水3成」 賴正鎰：800萬戶擁房者願意嗎？

內政部正討論的實坪制議題，不過商總主席賴正鎰認為，房屋計價一旦貿然改採實坪制，那30％以上的公設坪數，要登記在誰名下？公共設施空間興建成本又由誰來支付？屆時勢必會轉嫁，使房價更飆漲，他建議政府在制定政策或修法前，應該要先找業界溝通或舉辦公聽會，不要只會閉門造車，以免政策荒腔走板，讓全民苦吞後果。

高公設比其來有自 實坪制恐釀嚴重後果

有立委在立法院質詢公設比例過高現象，要求內政部應該推動實坪制，而內政部允諾納入評估討論。賴正鎰不以為然。他強調，近年來公設比提高到33％以上，主要是因應建築法規修法後，要求建物必須要有兩支逃生梯所致，並非建商故意要拉高公設比。而且在實施實價登錄後，就有詳細區分計算專有部分(包含主建物和附屬建物)、公共設施及停車位面積，登記制度都相當透明，根本不需要再新增困擾。

他說，建案公設通常分「小公」、「大公」。「小公」是建物2支逃生樓梯、電梯梯間等，由部分住戶共同分擔的空間；「大公」則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室、及垃圾集中與回收區，大廳及中庭，地下停車場車道及化糞池、蓄水池、電表區等由全體住戶共同分擔空間。大公、小公加總的公設比至少22％以上。此外，多數建商為提升住戶的生活品質與休閒空間，規劃KTV、視聽室、健身房、游泳池、宴會廳、兒童遊戲區、媽媽教室、閱讀自修室、會客室等。

他認為，虛坪制行之多年，跟那些實施實坪制的國家民土風情與政策不同，將來的30％以上的公設坪數誰要買單？公共設施的空間興建成本又要由誰來支付？沒有買停車位的人，如何拆帳？以後銀行授信貸款要怎麼鑑價？尤其是成屋或中古屋將來要轉手，售價該怎麼換算？

▼賴正鎰直言，若全面採實坪制，對擁房者不公平。（示意圖／鄉林建設提供）

實坪制爭議多 易致資訊混亂

他舉例說，若拿1000萬元，過去每坪單價20萬元可買50坪的房子，但拿掉35％公設比的坪數之後，建商在日益飆漲建材與人工成本下，依照成本及收益，仍要賣1000萬元。所以若實施實坪制，原本50坪就會改成32.5坪計價，如此一來，每坪單價飆高到30.7萬元，房價更高，所有權坪數也縮水。

台灣房屋自有率平均為78.6％，是否應該更要考慮現有的800萬戶擁房者，他們願意認同實坪制嗎？房屋計價一旦採實坪制，地政事務所的不動產財產登記的所有權面積就會縮水，不僅現行持有不動產的國人不能接受，他們更不能認同登記帳面的財產大幅縮水三成以上，將來買賣時總價值也跟著縮水。

其次，再看與房地產有關的地價稅，房屋稅及土地增值稅幾乎都是地方稅，繳交稅賦計算是以登記面積乘以稅率，將來地方稅收勢必大幅減少。若要改成「實坪制」預售屋、新成屋和中古屋的算法差異大，實價登錄揭露結果，資訊混亂，讓人眼花無所適從，更造成公務人員在登記作業上的困擾。

（封面圖／鄉林建設提供）