房東比房客更弱勢？律師曝5情境：小心收回房子都很難
許多人都以為包租公、包租婆是「躺著賺」的職業，不過仍有些房東不幸遇到租屋蟑螂。近日台北鼎峰法律事務所律師賴瑩真在Youtube頻道上分享，賴瑩真在影片中表示，雖然感覺上房客比房東還要弱勢，但是在法律上反而是保護房客比較多，如果不幸遇到租屋蟑螂，或是訂立租約前沒有好好評估，搞不好連房子都很難收回。
她也舉例5件不同類型的租屋蟑螂案例，對其分析可能觸犯的法律，並建議房東遇到這樣的情況時最適當的解決方法。最後提醒在簽約前雙方都得仔細看過且互相確認所有細節，否則掉入法律陷阱時，後悔都來不及。
一、房東想將房子收回，卻遇到長期租客不願搬走怎麼辦？
賴瑩真指出，原則上以土地法第100條，若租約到期，出租人收回自住或重新建築時，是可以收回房屋的，但如果是遇到因租約到期後房東讓房客續租但沒再簽約的那種類型，在法律上就有天差地遠的差別。
根據民法451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用效益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」因此房客可以以「不定期租約」為由，即便房東要收回房子，也可以不答應搬走。對此，賴瑩真呼籲簽契約真的很重要，就算是簡單的租約也不能偷懶，「不然事情永遠會有讓你後悔莫及的變化！」
二、房東想漲租沒想像中簡單！
有些房客會在租約期限內，遇到房東為因應電價調漲，收取超過台電所定的上限標準，或是以此為由調漲租金的狀況。
針對該案例，賴瑩真表示，如果房東是和房客簽有期限的租約，若想漲租金是可以在每次簽新約時提出漲價要求，但如果是變成不定期租約，所有租屋條件都要按照原本租約進行，想漲租金就得動用民法第227條之2情事變更原則，向法院請求調漲租金才能漲租。
三、租客長期欠租
賴瑩真指出，房客在租約期限內是絕對有權利使用房屋的，除非是土地法第100條保障的6種情形之一，否則原則上房東不能亂趕人，也不能隨便終止租約要求房客搬離。如果是定期租約，可以依民法第440條第2項，遲付租金總額達2個月的租額的時候，房東才能跟房客終止契約。
不過賴瑩真再次強調，與其最後面對這些複雜的法律問題，不如一開始租約一定要訂有期限的，千萬不要變成不定期租約，另外房東、房客也可以多參考內政部發布的住宅租賃定期化契約中「出租人提前終止租約」等規定。
四、房客任意改造房屋
如果碰上房客將房東的家具擅自丟棄的情形，賴瑩真說，恐怕要面對賠償房東損失的問題。不過如果是遇到房客「大改造」，背後隱藏的法條也千萬不能忽略。
根據民法第431條「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」但賴瑩真指出這很容易造成雙方僵持不下的窘況，一方認為自己有為房子增值並要求費用，另一方則認為需損害賠償。
對此，賴瑩真表示，在簽訂契約前就需要加定一條「房客不得擅自裝潢房屋，也不能破壞房屋結構」以及「搬離時要回復原狀，恢復房子原本的樣貌」。如果房客有裝潢的需求，也可以事先與房東講清楚裝修範圍，費用則由房客自行負擔。
五、房客退租留下「垃圾場」
慘遇這種狀況，賴瑩真嘆道，已經不是搬離時要回復原狀的問題了，「房東就千萬不要心軟直接告了！」除了清潔費用外，若經過評估，發現該屋價格也因此大打折扣，差價的部分也是可以向房客請求賠償的，如果還有破壞房屋設備，房東甚至可以提出刑事毀損罪告訴，來遏止房客的不當行徑。
▼許多人都以為包租公、包租婆是「躺著賺」的職業，不過仍有些房東不幸遇到租屋蟑螂。（示意圖／pexels）
（封面示意圖／好房網提供）
