總統大選後房價會下修？專家揭3個市場不說的真相

2023/10/27

17:03

好房網

相較美國、南韓房市在歷經去年以來的急劇升息，造成房價波段下跌，台灣央行6月即終止利率五連升，自2022年3月以來僅升息3碼，雖然今年以來台灣經濟成長率持續下修，但相對穩健的金融環境，台股也揮別去年底的下修波段，且通膨持續之下，都讓房市處於溫和、以盤代跌，甚至小漲狀況。

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在央行打炒房、限制建商購地成數且購地貸款須在18個月內動工，並限制餘屋貸款，加上銀行調升土建融利率，而平均地權條例修正案7月上路，改變了長年預售屋遊戲規則，建商在面對建案銷售放緩之際，與上述金融管控制之下，購地也轉趨保守。

根據商仲業者統計，今年前三季全台土地交易量僅770億元，年減45.3％，第四季的土地交易金額表現，將影響是否「跌破10年新低」的保衛戰。只是以目前預售屋銷況來說，今年1至8月全台銷售件數，仍較去年同期成長6.9％，總銷金額也年增11.4％。

影響預售屋銷況不減反增的因素，包括年初政府提及平均地權條例的預售屋禁止換約不溯及既往，且一年多以來的升息幅度，不足以衝擊到民眾買房置產意願，加上物價上漲、通膨仍存，營建工資、成本難以回跌，都揮別了原本外界預期「今年有機會撿便宜」的推測。

雖然今年台灣總體經濟持續下修，但台股表現、金融層面相對穩健之下，房市也表現溫吞，成交量能縮減，但未聽聞價格修正，甚至降價的情形。一來是，雖然銀行利率調升，但口袋深的建商，採取減量經營或是以拖待變，慢慢賣。

其次，中小型建商可能暫且不推案，或是土地帶照找買方，即便有資金壓力卻不會直接反映在銷售端，也讓市場無從出現所謂「破壞性價格」。第三，這三年全台房價大漲，建案即便有剩餘量體要去化，但早已坐享增值的果實之下，加上營造成本大漲，根本不會採取降價換成交策略。

一名資深房地產專家就說，接下來要觀察3層面，第一、雖然建商有底氣慢慢賣，但銷售率仍是重要的事，以拖待變半年、一年還行，時間長了，仍必須去化房屋以求資金回收，因此，明年總統大選後建案銷售率概況，值得觀察。

第二、雖然目前市況走「量縮價持平」或微漲，價格撐在那邊，但還是要看2024年全球環境，景氣是否會惡化、台股走向，全球高利率環境的影響，以及地緣政治風險的外溢效應，不能只單獨談通膨、資產保值等層面。

若外部環境惡化，房價持平久了，沒有活水撐起來下一波漲勢，就可能會轉變成有行無市，有些建案就會評估「降價換成交量」，這時候價格就是下行趨勢了。

第三、雖然國內金融體系穩健，但若有建商急缺資金，甚至無法透過賣地週轉，真的得動到「建案降價求售」時，就代表整體市況不佳，區域有出現破壞性價格時，整個房價修正的點、線、面就會被構築起來。

消基會董事暨房委會委員張欣民指出，目前台灣房市仍處於溫吞、穩健的階段，國人對持有不動產仍具高度信心，甚至已經變成財富增長的理財工具，雖然今年房市未如預期出現價格鬆動，但明年挑戰仍高，尤其總統大選後的推案量與銷售率，將牽動明年房市走勢。

（封面示意圖／好房網提供）

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