半導體產業熱！新竹高鐵商辦「求過於供」商仲曝這裡也蓄勢待發

台灣半導體產業稱霸國際，不只帶動住宅市場，也激出許多商辦需求，商仲觀察，高鐵新竹站區辦公市場因受到科技產業推動，目前呈現逾200%「求過於供」的狀況，估計未來租賃市場穩定向上；並發現高鐵左營站也出現相似狀況，在南部半導體S廊道串聯帶動下，商辦租賃市場同樣蓄勢待發。

仲量聯行盤點台灣各高鐵站步行10分鐘內可達、三鐵共構車站轉乘捷運站點總路程10分鐘內可達的52棟商辦大樓 ，合計辦公樓地板面積約105.7萬坪，觀察到新竹及左營辦公市場，兩地需求皆受到科技產業的推動，前者已為科技產業的樞紐，而左營正積極發展成為半導體供應帶。

仲量聯行副總經理游淑芬在今（9）日的記者會上指出，由於高鐵新竹站區目前純商辦綠建築供租賃資源稀缺，「新竹商辦需求超過200%！」該區過去以住辦大樓為主，後有自有企業總部如慧榮、華邦大樓，以及生醫園區的廠辦聚落興起，聯發科總部則預計於2027年完工。

▼高鐵新竹站周邊的商辦需求龐大，但商辦供給稀缺。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

新竹高鐵商辦需求熱 科技業佔比逾5成

盤點現況新竹高鐵商辦現況，目前綠建築自用比例佔57%，「暐順經貿大樓」提供約6000坪租賃面積，而「宏匯之心」於2027年釋出後預計提供綠建築商辦租賃面積超過5萬坪，讓佔比成長至76%。

此外，進駐高鐵特區商辦的公司以科技業和網路服務業佔52%以上，與高鐵特區息息相關的各園區包含新竹科學園區、新竹生醫園區、台元科技園區等共有超過900家公司進駐，其中半導體及光電便佔一半比例。

游淑芬認為，未來高鐵新竹站特區將成為以「宏匯之心」為主要商辦聚落，除與周遭主要園區的相關產業連結，更與竹科X基地軟體業為主連結，現階段商辦租金來到每月每坪1300~1700元，廠辦為每月每坪900~1200元，在求過於供的商辦需求下，租金將持續上升。

▼游淑芬表示高鐵新竹站特區的商辦租金將持續上升。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

高雄半導體S廊道帶動 商辦供給不足

至於高雄的高鐵左營站區，游淑芬指出，「由於半導體產業在北高雄相當熱絡， 串聯成S科技廊道，帶動相關產業鏈，為熱絡發展的區域，與新竹高鐵站區的發展相當類似」， 目前左營屋齡逾20年的B級商辦租金落在每月每坪810元上下，年增率超過15%，近期成交案月租金每坪站穩1000元大關，超過B辦行情23%，觀察到商辦需求正從高鐵站往生態園區、凹子底延伸，預租開價每坪1000~1200元。

游淑芬預估，高雄左營高鐵未來5年將有10萬坪商辦新供給，是蠻大的量體，看好的則是與新竹市場非常類似的需求，「都積極發展半導體產業，且都商辦稀缺，新竹將有「宏匯之心」注入強心劑，讓租賃市場穩定向上；左營則是蓄勢待發」。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，半導體生態系在政府政策及產業界合力推動下，在高雄近來蓬勃發展，高鐵左營站區屬於南部半導體S廊道的中心位置，除有台積電預定設廠南部科學楠梓園區，日月光、華泰電子、國巨等大廠亦在往北沿伸的區帶，面對目前新商辦供給明顯不足的狀況，「左營高鐵科技之心」將提供約4萬坪商辦空間，作為「求大於供」的解方之一。

▼侯文信指出高雄的半導體生態系蓬勃發展。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）