家人合資買房「內藏未爆彈」 律師從這角度看：人生的選擇題

一位單親媽媽在新北市租屋生活，她的姊姊已婚在台中，並與公婆同住，最近姊姊提議彼此各出100萬元，湊出200萬元來當買房的頭期款，還透露家人都希望她回台中，所以要在台中買房，讓這位單親媽媽很猶豫，一面擔憂未來和姊姊會因為錢爭執，也擔心回台中後，若找不到合適的工作會難以生存，不知該如何是好。

恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師對此直言「不建議姊妹現在就合資買房」，並指出表面看起來是買房的問題，其實是人生的選擇題。

蘇家宏認為，從情感部分來推敲，姊姊可能擔心，妹妹單親照顧孩子，需要家人的支持，因此只要台中的房子綁住妹妹，家人之間就可以彼此照顧；但從妹妹的角度來看，她可能喜歡台北的生活，也希望孩子在台北成長，也願意面對一切挑戰，但不好意思拒絕家人的關心，只好迎合家人的想法與建議。

另一方面，從資金的現實面分析，妹妹好不容易存了100萬元，可以當作緊急備用金，如果全部投資，可能會陷入資金周轉不靈的狀況，生活品質可能下降，經濟壓力可能上升；當然也有可能姊姊是以投資的角度出發，希望妹妹把存下來的100萬元投資房產，但蘇家宏提醒，理論上未必能獲利，加上房子是打算做為自住用途，無法產生租金收入，也不能賣出享受增值利益，更何況短期持友就售出還面臨房地合一稅的問題。

▼一對姊妹考慮和資買房，律師提醒，細節都要先談好，避免日後產生糾紛。（示意圖／pixabay）

但如果真要投資買房，那要怎麼做，才能讓合資買房不會成為未爆彈呢？蘇家宏指出，有幾點要考慮清楚。

●第一：投資如何獲利？如何面對房地合一稅？

如果要出租獲利，買得的房產是否易於出租投報率是多少？如果要出售獲利，買的房產日後房價是否會上漲？又如何面對房地合一稅45％的挑戰？

如果是要運用妹妹的名義來節省房地合一稅，也要講清楚，因為房地合一稅自用住宅的10％優惠稅率，還有400萬元的免稅額度，只要妹妹設戶籍自住6年，出售後就不會因為45％到15％房地合一稅而減少實際獲利。

●第二：合資的房子要登記在誰名下比較好？

合資買房登記在某一人的名下，並不是很安全的作法，不論是單親的妹妹，或已婚的姊姊，因為在法律上，登記在誰的名下，誰就可以單獨自由處分，日後有爭議的時候，另一方有出資但沒有被登記為所有人的人，只能向登記人請求。

如果因為稅務關係或貸款關係要登記在某一人名下，例如：為了爭取更好的貸款條件會由收入高、信用程度好的人取得並申辦貸款，那在此情形下，最好也要明確定下合約書，約定其中2分之1的產權是借名登記，以確保雙方的權利。

▼即使是親姊妹，合約依舊要白紙黑字寫清楚、講明白。（示意圖／pixabay）

●第三：不論合資買房的目的是什麼？都要把合約訂清楚

如果是為了投資買房，房屋所有權登記按照出資比例？還是登記一人名下？最好要講定，並且書面記錄清楚，合約書要詳細列出出資比例（如果是只登記在其中一人名下，這點尤其重要）、貸款成數、稅務繳納與分擔、由誰負責管理、有租金收益要如何分配、何人決定出售時機與價格…等。

目前看來，這個房子很大可能是由妹妹來居住，妹妹居住需不需要付給姊姊租金？還是免費居住？未來如果想賣掉房子，可不可以單獨決定？怎麼決定賣房子的價錢，也都要先講好。

蘇家宏最後提醒，開心合資買房，姊妹如果沒有書面約定清楚，時間一久大家都忘記之前講過的事情，買房後就很容易傷感情了，想要避免因為「錢」日後傷感情，我覺得最好的方式就是「先分析清楚，再明確約定」，彼此有了共識，又有合約書備忘，這份姊妹投資之愛更加珍貴，「表面看起來是買房的問題，其實是人生的選擇題」。

（封面示意圖／pixabay）