房產怎麼給子女最划算？律師試算「買賣」省稅法 選錯差很多

父母想將房地產傳承給子女，不少人會選擇透過贈與方式，但若從節稅、未來用途考量出發，「買賣」也是一種途徑。恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師則針對「買賣」方式將房地產傳承給子女，整理出6大注意事項，並提醒遭認定「假買賣真贈與」的風險。

買賣需要繳納土地增值稅（下稱：土增稅）、契稅、房地合一稅，請實際計算一下。

1. 買賣房地比起贈與的傳承方式，可以運用土增稅與房地合一稅「自住房地」的稅賦優惠

A. 土增稅如適用「一生一次」的自用住宅用地稅率10% （對比一般稅率20~40%優惠）

B. 房地合一稅如適用自用住宅免稅額400萬，以及稅率10% （對比一般稅率15~45%優惠）

2.房地合一稅為稅基（成交價-取得成本-相關費用-土地漲價數額）x稅率15~45%

如果想節稅，可以分別從稅基與稅率下手：

A. 稅基為（成交價-取得成本-相關費用-土地漲價數額），為使稅基越趨近於0，無論是使交易的成交價越貼近原來取得的買價，或是「記得」申報相關費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費、裝潢費用等等，縮小整體稅基。

不過要注意：相關費用需符合「非二年內所能耗竭之改良修繕品項」才可以申報，並記得要開立發票、合法單據提高申報成功率。

B. 相關費用須提出相關證明文件（如發票…）；如無法提出證明文件或所出示費用證明金額未達成交價額3％者，可以按成交價額3%認定費用，並以30萬為限。

C. 稅率是依照房地持有年限來計算：

持有兩年內就賣出須繳納45%的稅率，依次遞減，持有十年以上僅需繳納15%，因此想節省稅率，不妨可以再持有久一點，達到年限門檻後再轉移。

▼若以買賣方式過戶房產，未來出售時較有利。（示意圖／pixabay）

3.如上所述，如果子女取得房產後就會短期賣出，一開始選擇「買賣」移轉方法可能在稅負上比較划算！

因為想要短期賣出，就會碰上高額稅率（二年內稅率45%，二至五年稅率35%），要省稅，只能用節省稅基的方法，而且子女出售他人的價格無法減少，買賣可以使成交賣出價貼近取得成本，結果上就可以省稅。

換句話說，房地賣給子女相比起繼承、贈與的房屋取得成本是以低於市價的房屋公告價來計算，選擇買賣的取得成本可以接近現在交易市價(不能太便宜賣給子女)，使稅基縮小，避免繳稅更多。

4.買賣須記得：

二等親間的買賣在國稅局一般認定下視同贈與，若是不想繳贈與稅，就要提供國稅局完整金流紀錄，保證此次過戶為真買賣，而不是假買賣真贈與。

▼二等親間的買賣要留意金流紀錄。（示意圖／pixabay）

5.選擇買賣的子女資金來源：

A. 運用贈與免稅額：

贈與稅每人每年皆有244萬元的免稅額，夫妻也就是父母兩人一起合計共有488萬元，而如果是子女當年度結婚，贈送給子女可以各再加100萬元免稅額。

舉例來說：如果兒子今年結婚，父母兩人今年對兒子的贈與免稅額為父244萬元+100萬元，母244萬元+100萬元，也就是共贈與688萬元以內金額不用繳稅。

父母可以利用分年贈與子女金錢，來充當子女未來房屋買賣轉移的資金之一。

B. 銀行貸款：

一般購買房子，通常可貸款房屋總價的70~80%，並自備頭期款20~30%。因此想利用銀行貸款向父母買賣房產，子女只需要自備頭期款部分，或是父母直接利用免稅額贈與頭期款給子女，並保證子女本身有穩定的收入來源，就會提高銀行貸款意願，充當買賣房產資金之一。

6.房地賣給子女後，房屋產權就是屬於特定子女的，不會算作父母的遺產

但相反的是，房屋買賣轉移的價金就屬於父母財產，要特別注意喔。

●本文僅供參考，法令內容依公布之法令為準。法令變更與適用事實不同，結論會有差異，個案仍須徵詢專業律師。

（封面示意圖／pixabay）