投資累積財富優先！他勸「年輕人別太早買房」網看法兩極

有網友曾發文，勸年輕人「千萬不要太早買房」。一年後他再度重申此論點，直言「針對收入不高，想買房自住的一般普通人，不該在年輕時太早買房」。

該名網友之前曾在論壇Dcard上發文，提出「不要聽說房子以後會越貴就買」、「不能保證房價永遠不會跌」、「應思考工作調動的可能」等論點，認為「年輕人不要太早買房，應該先租房」並將手中的錢投資最基本的金融股或ETF等，力求穩定不賠錢，慢慢累積財富。一年後，他再度發文，仍然重申之前的論點，並詳述4大原因：

一、現金流的差異：

如果有兩個人工作條件相同，都是28歲月薪5萬，身上有400萬的存款，一個決定買1000萬的房子，一個決定租房一個月2萬元，省下的頭期款和每月房貸份額拿去投資，會發現兩人現金流的差異非常大。假設選擇買房子的人，頭期款和裝潢費用共花了400萬，每月還款金額2萬7千元，約剩下2萬3千元的生活費，幾乎無法再有多餘閒錢可以存。相對地，選擇租房子的人可以拿著省下來的錢投資，以購買基金為例，一年配息約25萬5千元，房租一年約24萬，不但打平甚至還有剩。

此外，選擇租房子不是讓自己一直付租金，而是讓自己能夠省下更多的錢來投資，建立自己的被動收入，長期複利下來可是非常可觀的。如果持續累積本金，累積到被動收入大於房貸，就可以用配息去還房貸，等於多一個人在幫你賺錢。

二、太早買房阻礙生涯發展

太早在年輕時買房，可能會阻礙生涯發展。他以A和B兩個人為例，A為了要付房貸，可能不會輕易地去換工作尋找更好的機會，而是會持續投資自己增加自己的工作能力。這樣做可能會讓他守住現在這份工作，但一旦生活費用增加，例如結婚生子，他就可能會因為財務問題而去兼職。如果遇到疫情或裁員等情況，身上資產又都Allin在房子上，這樣的情況可能會讓他很頭痛不知道該怎麼辦。

▼原PO認為，太早買房的年輕人會被房貸綁住，不敢輕易換工作，不利於追求更好的職涯發展。（示意圖／取自Pexels）

B則有更多的選擇。他可以持續增加自己的工作能力，有餘裕的錢可以投資自己，持續進修，或到外地尋找更多更好的工作機會。因為他本來就租房子，不需要同時付房貸又付房租，只是換個地方租而已。工作機會更多更好，收入也能提高，過了幾年收入還可能比現在多個5-10萬。有更好的能力和資產累積足夠充足，當工作更穩健時再來考慮買房可能會更實際。

三、年輕時缺乏足夠的房地產知識

年輕人剛踏出社會，並不容易立刻擁有充足的房地產知識。很多人因為擔心房價持續上漲，就貿然下手購買房產，但事實上，這樣的做法往往會遇到許多問題。例如，買下預售屋後，建商倒閉無人接手；或者買下新成屋後，發現尚未成立管委會。入住後，發現鄰居來來去去頻繁，警察也時常進出，甚至還有住客去世。這樣的房子你敢買嗎？至少要有能力判斷哪些社區是正常居住環境。

▼原PO提到，剛出社會的年輕人可能只是擔心房價上漲，在沒有充分的房地產知識的情況下就匆匆買房，後悔的風險較高。（示意圖／取自Pexels）

有些人會覺得房價未來會持續上漲，就買下大型的透天厝，卻沒有充分考量自身需求。這樣的買賣不但浪費了多餘的空間，還增加了不必要的房貸負擔，浪費了許多機會成本。房地產交易涉及許多細節，並非能在短時間內判斷出來的。需要花時間觀察和累積經驗。就我個人而言，雖然目前尚未準備購買房產，但我已經開始學習相關知識，讓自己做好充分準備。

四、缺乏媒體識讀判斷能力

（一）房價只漲不跌？

許多人因為看媒體報導或評論，認為房價永遠只會漲不會跌，並且不斷被告誡現在不買以後會更貴。但事實真的如此嗎？去年說房價漲一千萬，現在真的漲了一千萬嗎？即使實際上下跌，還是有些人會說「房價沒跌哦，房價還在繼續漲」。

然而，就目前美國、台灣升息的階段、交易量持續萎縮和平均地權條例通過後，短期內再有大幅漲幅很困難。除了特定地點外，現在買的房價不一定能保證未來10年或20年後的房價，甚至可能持續緩跌。這時，有些人可能會說「房價下跌對自住沒什麼影響」，但事實上，如果之前房價上漲時沒有及時賣出，賺到的錢最終還是要繳給房貸，漲跌對大多數人來說其實沒什麼影響。

（二）少子化影響

隨著台灣少子化趨勢逐漸顯現，越來越多年輕人開始對購屋產生疑問。他們認為自己買不起房，也不需要買，因為父母已經擁有不止一套住宅，他們可以躺平住家裡等繼承，而且另一半家中也可能有房子。這些年輕人認為沒必要在房價不斷飆漲的情況下拿30年的青春換一套房子，而是可以將資源用在旅遊、投資或出國留學等更有意義的事情上。

（三）房價所得比過高

根據台灣經濟研究院的文章，世界銀行提出合理的「房價所得比」應落在四至六倍間，若過高將會排擠正常消費並降低生活品質，勉強購屋將長期成為痛苦的屋奴，對經濟也會造成無形的損害。而內政部不動產資訊平台公布的資料（2020年第三季）顯示，全國的「房價所得比」為9.19倍，比2019年同期增加0.72倍；而台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都的房價所得比分別為：15.29倍、12.16倍、7.93倍、9.98倍、7.54倍、7.65倍，且均比2019年同期上升。以世界銀行的標準而言，台灣人民普遍的購屋壓力早已是不可承受之重。現在20個年輕人買房大概有19個家裡會幫忙出頭期款或幫忙負擔，完全已經超出合理可負擔範圍。

此番論點引發眾多網友留言討論，但眾人看法兩極，有人大讚原PO的分析精闢：「年輕人應先買大盤ETF，等於多個兒子幫忙賺錢，本金與股利成長到一定程度再買房可以輕鬆不少」、「非常認同你的觀點，房貸買房就是開五倍槓桿投資，標的專一，不如etf分散風險，我可不是房地產專家，要是買錯標的就賠慘了，當然選擇etf」、「最有趣的恐嚇是，如果你現在不買房，未來老了會沒有人租房給你，這是天大的笑話，如果我現在沒買房，老了有1000萬，我直接去鄉下，買個小套房100-200萬住，不就得了，而且現在住市區，是為了工作，退休後，我幹嘛住市區！」但也有網友不認同：「月薪六萬多房貸四萬多，2022年初買房路過，我裝潢弄一弄出租，一個月收40,000，其實現金流並沒有你想的那麼誇張，而且目前房價已經比我當初買的時候漲了一些，如果用帳面價值來看其實比投資股市賺得還多」、「房市從以往到現在基本上拉開曲線，都是往上走的唷，再者你付租金後什麼都沒有了，我付房貸完房子是我的，等於我付完三十年後，我不用固定支出租金，況且租金也是一直持續往上走」、「我就問一句，房價說跌說幾年了？台灣近20年的房價是持續上漲，完全沒有跌的趨勢，不要跟我說未來可能怎樣又怎樣，看看日本看看韓國什麼什麼的，事實就是台灣20年來只漲不跌。」

（封面示意圖／取自pixabay）