胡偉良／少子又老年化 現在買房會套在高崗上嗎？
內政部甫公布了2021年的台灣人口統計，人口數為2337萬5314人，比2020年的2356萬1236人，減少18萬5922人，全年出生數為15萬3820人，死亡人數為18萬3732人，出生數比死亡數少了29912人，是連續2年出生人數低於死亡人數，呈現負成長，國發會推估今年總生育率降到0.89人，創歷史新低。預估出生數約13到14萬人，較去年減少1到2萬人。
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人口連2年負成長 生育率創歷史新低
國發會推估台灣將在3年後，2025年老年人口佔比超過2成，正式進入超高齡社會。而且15至64歲工作年齡，人口紅利也將在2028年結束，總人口佔比將低於2/3，代表充沛勞力不再，社會經濟負擔加重。
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▼台灣已連續兩年出生數低於死亡數，呈現「生不如死」狀況。（圖／翻攝內政部戶政司）
一方面是人口不斷減少、老化；另一方面，居房價不僅居高不下，還不斷推升，在這樣的情勢下，很多人不免困惑，在這樣的情況下，未來的房價會怎麼樣演變呢？現在買房會套在高崗上嗎？
人口遞減的家戶數減少＜每戶人口數減少導致的家戶數增加
依國發會的研究報告估算，2061年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為2016年之72.5%~82.8%。自2036年起人口才會出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，也只是每年減少（~16萬人）的規模，亦即每年減少約6.4萬戶（每戶以2.5人計）的住宅需求。
▼國發會推估，2036年起人口會出現較顯著遞減現象。（圖／翻攝國發會）
再從家戶及每戶人口數來看，台灣當前全國戶籍戶數逐年增加，根據內政部統計月報資料顯示，今年1月平均每戶人口數量再創歷史新低，僅剩下2.59人（編按：根據內政部最新6月統計，每戶人口數量僅剩下2.57人，不斷創下新低），若比較2010年底793萬7024戶，遞增至2019年底883萬2745戶，10年來增近90萬戶（每年約9萬戶），增幅達11.29%，每年增幅達1.13％，即已大於每年減少約6.4萬戶。
平均每戶的人口數量減少，也會帶來居住型態的改變，反映著家戶型態的樣貌改變，亦即房屋的需求量在增加，房屋需求坪數變小的房市新趨勢。
▼每戶人口數量持續減少，也讓家戶型態小宅化。（圖／翻攝內政部統計月報）
每5人有1老人 帶來舊換新住宅需求
再從人口結構來看，台灣在2018年即已進入高齡社會，預估2025年台灣就會提早進入超高齡社會，65歲老年人口的佔比會超過20％，等於每5個人裡就會有1位是65歲以上的老人，也意味著將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。
▼老年化將帶出大量舊公寓換新電梯大樓的需求。（圖／東森新聞張琬聆攝）
興建成本和土地價格不斷攀升 期待房價下跌不切實際
除了興建房子的原物料成本不斷攀升而且難見回頭外，由於可用以改建的土地資源日漸稀少也使得地價很難回落，除此之外，還有大家可能輕忽的一些間接成本，像是開工前的鑑定、各類專業技師簽證、財務（利息）費用也都大幅增加，所以期待房價要大幅下跌會是不切實際的幻想。
房價高到難續飆漲 2010年房市狀況再現
在成本上漲的帶動下，全台房價普遍跟漲，但今年年初開始，房市交易開始出現疲態，尤其平均房價飆破每坪100萬的台北市，交易更見冷清，2010～2015年間「房價繼續攀升但交易量大幅萎縮」的情景可能又要重現。
▼營建成本上漲之下，期待房價下跌不切實際。（圖／東森新聞張琬聆攝）
少子化、老齡化會造成台灣的房市危機嗎？
在政府嚴打炒房下，2020年重新走向復甦、繁榮的房市週期受到了干擾，但需求仍在，房價過高帶來了房市觀望的氛圍，惟危機中有風險也有機會，對剛需（首購和換屋）族而言，「只要買對」，這個時候反而會是進場的好機會。
▼胡偉良認為購屋需求仍在，現在反而是進場好機會。（圖／胡偉良提供）
作者／胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。
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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
