胡偉良／怕爛尾不如取消預售制？大量開發商恐倒閉 房價漲更兇
預售制雖長期存在，但不意味著合理。房地產預售與現階段的市場長期掛鉤，貿然取消或許不太可能，但是長期來看可討論的地方不少。
開發速度因此減緩 房價進一步上漲
一、取消預售制 市場供應量減少
預售屋售價比現房便宜。取消預售制，會提高開發商的自有資金率，尤其是資金墊付環節，這會降低開發商的開發速度和擴張規模。市場上的新房供應量減少，會導致房價上漲。
二、驟然取消導致大量開發商倒閉
房地產開發算是一個高週轉的行業，預售制取消會使開發商週轉減速，極有可能使一大批資金鏈緊張（資金流吃緊、融資能力差）的中小開發商，因週轉不靈而加速破產，這會加劇「爛尾樓」的產生。
▼資金鏈緊張的中小型開發商，在取消預售制後恐加速破產。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
三、建築成本增加導致房價上漲
由於開發商的資金成本增加，將使這些開發商在最後銷售房子時，將自己興建成本的增加轉嫁到消費者身上，從而導致房價進一步上漲。
四、預售制度風險暴露
房產預售制度是歷史時期的產物，在過去房地產發展確實也發揮了積極作用，有效解決了房地產開發的資金問題。但如今，開發商利用房產預售制預先收錢，減少了成本費用，卻把風險也轉嫁到了消費者身上，這當中確有可議之處。
預售本質上屬於商業信用，房地產開發企業一手握著銀行信用，一手握著商業信用，相當於賦予了開發商雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張，但同時也增加了預售制度的脆弱性，資金鏈繃得太緊，容易產生風險，難以控制。
▼開發商在雙重槓桿下，有利快速擴張。（示意圖／取自pixabay）
尤其當房地產銷售出現壓力，市場上不免就會出現因資金鏈斷裂、規劃調整、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因導致建案停工的現象。預售制風險逐漸暴露，嚴重影響了購房消費者的利益和銀行的資金安全。
預售制下，很多開發主體並無資金實力，完全依靠借貸和預售獲得開發資金，滋生投機行為，助長房地產泡沫。從本質上來看，預售制是房地產高槓桿的主要源頭，而房地產高槓桿又是衍生金融風險的重要源頭。
觀察建商3面向 保障預售屋權益
五、消費者權益如何確保？
因為預售制度的實施已有長久歷史，要從事相關制度改革絕非短期可達，因此，購房者有必要先做好自己的權益保障，以下幾點供大家參考：
1、建商和建案的往來銀行
絕大多數的建案都需要銀行來協助資金融通，因此消費者可以參考建商的往來銀行做檢核，若建案能取得一線銀行的貸款，這代表這個建案已具備相對的安全性。畢竟銀行為了確保貸款的安全性，大多是謹慎保守的，夠獲得一線銀行的青睞，建案發生意外的機率相對也低。
▼能獲一線銀行貸款的建商，通常較安全。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
2、工程的施工階段
以台北的案為例，從建案進行的施工階段可以看出建案的完工風險，一般而言，結構體完成後，就少了工程漲價導致停工的風險；地下室完工出土則代表免除了嚴重施工損鄰的風險；而連續壁完工則是工程啓動的前奏，也代表工地可以容許大型機具出入。
3、廠商的推案實績、規模、資本
沒有太多推案實績、規模小、資本小的建商，因為缺乏充足的實務運作經驗，所以常易錯估情勢，增加完工風險，這樣的建商在順境時或可勉強完工，而在外界環變化時，常難以應變，不能如期、如質，甚至無法完工。
因此，對建商的資歷（完工實績、公司財務及施工實力、經營者誠信），乃致於了解建案的財務保全措施（像是確保開發商的預收房款專款專用，確保建案能按時如質完成）才是自保之道。
像2021年以來，在缺工、原物料突然上漲的衝擊下，很多已談妥的建案都因而中輟，沒能啓動，這對原地主來說，其實算是好事，除了重建美夢因而落空外，起碼還沒蒙受真正的損失。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
