買房貸款失敗！他提「換人免付違約金」達人驚呼小心
一般人買房時可能會先預設房貸成數，但若簽約後發現房貸不如預期，臨時換人簽約可以嗎？在臉書房產社團這種狀況屢見不顯，看著買方或賣方急著詢問答案，房市達人特別解答，讓買賣方一次搞懂地雷和風險。
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房市達人「賣厝阿明知識+」分享案例，小華跟阿葉談妥以1千萬交易房子，沒想到簽約後阿葉貸款失敗，為了顧及小華權益他找了新買家，並說好條件不變。但小華沒碰過這種情形，有些不知所措。阿明認為，像這種臨時換買方的交易，容易摧毀買賣雙方建立起來的信任感，導致交易失敗，建議買家不要這樣操作。
但那賣家究竟能不能向買家要求違約賠償呢？阿明從3點分析
▼房市達人曝買房換約的地雷與風險。（圖／賣厝阿明知識+授權）
一、貸款失敗算不可抗力的違約理由嗎？
阿明指出，違約與否要看實際情況。「貸款沒有過關」屬於名列前茅的在不動產交易糾紛，發生於買方沒有做好事先諮詢或高估自己的借貸信用。如果買方透過房仲買房，事前有告知房仲本身購屋能力與貸款條件，得到房仲與屋主溝通後的承諾，這種情況下貸款成數不夠而導致解約當然你情我願。但若是買方資訊分享不實導致貸款有問題，那責任就可歸責於買方。
阿明表示，如果買方是直接跟屋主交易，那就要靠自己與屋主溝通，屋主若能體諒那當然沒問題，若屋主方不同意買方貸款條件，那也是合情合理。有鑑於此，很多買方為預防貸款失敗，會要求在不動產契約裡加註關於貸款沒過可無條件解約條款以保障自身權益。但若條款沒寫清楚，賣方還是可以訴請法院要求買方賠償違約金。
阿明說，實務上曾發生合約裡有著「貸款不足幾成，買賣合約無條件自動解除」的條款，但法官認為合約並無寫明借貸方式，若加上信貸，就能達到合約貸款額度，於是判定買方需賠償違約金。所以下次在寫這類條款時，應寫明借貸方式「以何為擔保設定抵押權+指定貸款方式+貸款金額」才能夠減少爭議。
二、幫忙介紹買家就可以不用付違約金？
阿明解釋一切要照著合約規定走。臨時更換買家很容易摧毀雙方信任感並增加交易不安全性，除非合約上有提到關於更換買家條款，否則一律建議先與舊買家將解約程序走完，搞定違約問題後，再與新買家重新簽定一份合約會比較有保障。
阿明另外補充，在成屋買賣契約中，有一條關於「登記名義人」的規定，指的是買方買下不動產，但指定登記第三人，該登記名義人「需負買方所未履行之債務連帶損害責任」（保證人的關係）。若買方在簽約時，有一併提出該聲明書，若由登記名義人接手，賣方不必再重新簽訂合約，亦不須請原買方賠償違約金。
▼阿明從3點分析買房換人買恐遭遇的問題（圖／Unsplash）
三、買家變成不同的人又有什麼需要注意的呢？
阿明強調，臨時更換的買方，若非指定的登記名義人，則有可能是詐騙的行為！例如過去常見的「三角簽」就是十分著名的詐騙手法，它是房仲先找人頭戶談定較低價格，在騙取屋主給予「全權授權書」（從簽約到過戶都委託房仲代理）後，之後再用更高價格賣給真賣家，賺取中間差價。
阿明表示，此種方法會成功，有一部分的原因是以前賣方資訊不足，只好全權委託第三人辦理，在現代房地產知識普及的情況下，已經比較少發生這種情形了。另外，若買家想解約但不想付違約金，可能會介紹新買家換取免付違約金，一旦解約成功拿回定金，新買家就以各種理由取消交易，讓賣家變成兩頭空的情況。
阿明認為最保險的做法還是按著合約走，並請教專業人士來幫忙，例如地政士或履約保證公司，才能保障房地產交易安全！
（封面圖／Unsplash）
