【小宅買房術】貸款條件差？ 地政士曝優貸關鍵

低總價的小宅成為近年的主流產品，「EBC東森新聞」便曾報導，25坪以下小宅交易量佔4成，雙北更約5成，然而小宅在銀行眼中屬於高風險擔保品，該怎麼挑選好貸的產品，專家提供2重點。

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房價高漲讓不少人退而求其次，選擇購買小坪數的住宅，不過市場上有不少關於小宅貸款不好貸、條件不佳的說法，其實是種迷思。正業地政士聯合事務所解釋，從近期的實務面來看，貸款限制是因為金管會的信用管制為主，例如若是購買第2屋以上沒寬限期、利率提高，可貸款成數也受影響。

至於小宅申請貸款是否受限？正業地政士聯合事務所指出，就算是套房產品，如果是首購，或符合青年安心貸款優惠條件，銀行還是可以承做，貸款7~8成不是問題，重點仍在於貸款人的自身條件與物件優缺點。

▼一般首購族即使購買套房或小宅，貸款條件也不會太差。（圖／東森新聞張琬聆攝）

小宅不是貸款問題　重點在自身及物件條件

事實上，銀行眼中的高風險產品，例如區位地段不佳、社區戶數過多、二次施工違法夾層、屋齡老舊內部賣相差等問題，並不侷限是小宅或套房，正業地政士聯合事務所說明，基本上多數地段好、近捷運，12坪以上的住宅，一般銀行應該都可承貸，即使是僅7~8坪套房，多問幾間銀行也仍有機會。

若硬要說個不好貸的理由，正業地政士聯合事務所解釋，由於小宅的單價普遍偏高，銀行在估價上若認為偏離行情，就可能成數會較低、利率會較高，「銀行看的是擔保品的風險，未來進入法拍市場的價值來決定」。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨解釋，銀行對於15坪以下的小宅放款較保守，主因是銀行認為這類產品客層經濟力不佳，加上土地持分小、轉手較困難等，所以對於小宅、尤其是套房的鑑估價及貸款成數會較低。

▼基本上地段好、近捷運的小宅不怕貸款困難。（圖／東森新聞張琬聆攝）

正業地政士聯合事務所建議，若遇到估價、成數較低的狀況，建議要準備多一點自備款。大家房屋企劃研究室副理郎美囡則提醒，小宅貸款成數普遍較低，有些是銀行鑑價的6成以下，若要有好的貸款條件，權狀坪數至少在16坪以上，距離捷運站在1千公尺以內，基本上地段機能佳的小宅還是能有理想的貸款成數。

另一方面，如果是小宅為主的社區，通常梯廳等小公的面積大，因此公設比偏高，郎美囡提醒，雙北有不少小宅社區的公設比在40%以上，這類型的物件實際使用坪數小，也是購屋人需要多加注意之處。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）