「現況交屋」不負瑕疵擔保責任?符合3條件 賣家不用賠

「現況交屋」不負瑕疵擔保責任?符合3條件 賣家不用賠

許多屋主賣房時,為了避掉日後的麻煩,往往會要求在買賣契約書上面註明「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」等文字,並要求買家簽名,希望日後屋況如果發生任何問題時,能藉此免責。

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「現況交屋」是房仲最常遇到的買賣糾紛之一,屋主常以為如此一來,賣房後就能一勞永逸,但東龍不動產專任委託部經理陳泰源舉例而言,雖然以下2個案例賣方雖然都要求現況交屋,但恐怕無法因此完全不必負責。

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●案例一:便宜賣給你,有事別找我

某賣家的房子屋齡已經快50年了,賣家很誠實告知房仲,請房仲轉告買家,房子除了屋齡老舊,也曾經漏水過,過去有漏,自然會修復,但修沒多久可能又漏水了,可能是因為有賣房的念頭,因此施工的方式比較是治標不治本。

於是賣方決定,比照實價登錄,房價減少200萬元,交換條件就是買賣契約裡須註明:爾後房子若發生任何問題,尤其是漏水,就不再負擔瑕疵擔保的責任了。

●案例二:賠售

新北市新莊、頭前重劃區的某個屋齡10年的物件,屋主從預售購買至今完全沒居住過,僅附磁磚、廚具、衛浴等等建商交屋時給的簡配屋況,當時的成本、實價登錄揭露為3100萬元。

如今,屋主同意用3000萬元賣掉,賠售100萬元,附帶條件是:由於房子10年來完全沒使用過,而且處於斷水、斷電的情況,當然不曉得屋況是否有瑕疵,必須「現況交屋」。

▼(示意圖/unsplash)

瑕疵擔保免責有效?專家曝3關鍵

東龍不動產直營事業處法務經理江銘偉指出,最高法院在民國85年、90年陸續有些判決皆可參考,相關判決內容顯示,即使賣方在合約裡面跟買家有約定「現況交屋」,不代表買家放棄法律賦予他「瑕疵擔保的請求權」。

換句話說,賣方要便宜賣,跟應該負的責任是兩碼子的事情,便宜賣房不等於不用負責任。所以,只要買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」,即使買方簽了名、雙方同意「現況交屋」,仍不表示賣方日後都不用負責任。

因此,賣方如果希望萬無一失,就必須再加註「買方願意放棄」瑕疵請求的權利,買家通常會因為價格夠具吸引力而同意。

另外根據《民法第356條》裡的「通常程序,從速檢查」等字眼解釋,目測賞屋、看似沒問題,例如帶顆乒乓球或彈珠測試屋內是否有傾斜?或全部的水龍頭統統都打開,看是否通暢、水壓是否足夠,也就是在不需靠專業器材、不用請專家來鑿洞檢查等肉眼輕易判斷…等瑕疵,買家若同意購買,則必須接受現況;至於看不出來的瑕疵,諸如海砂、輻射以及可能暫時看不出來的漏水,賣家仍須負擔瑕疵擔保的責任。

▼(示意圖/unsplash

江銘偉進一步提醒,在買賣契約書上,賣方除了要「排/免除」瑕疵擔保的責任,買方也要「放棄」買賣標的物的瑕疵擔保責任的請求權才行。

但是,《民法366條》有特別條款,如果屋主「明知道」他要賣的房子有某個瑕疵,但是卻「沒有告知」買家,即使約定上述條款(賣方不負、買方放棄),也是無效的。所以還是得加上「誠實告知」才行,換言之,買家只能針對「知道的範圍」放棄瑕疵擔保的請求權。

江銘偉最後強調,在賣方完整且誠實告知的前提下,賣方排/免除瑕疵擔保的責任,買方放棄瑕疵擔保責任的請求權,3個條件同時滿足,原則上才能幾近萬無一失。

 

(封面示意圖/unsplash

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