房價只漲不跌？他曝「空頭史」破迷思：第7次快來了
如果要我挑選一個「臺灣人在房地產上的最大迷思」，無庸置疑的第一名，肯定就是這一點了，我相信你身邊的朋友、你的所見所聞，甚至包含你自己，應該也是這麼看的，對吧！
是時候，讓這個迷思跌落神壇了。
既然大家都認為房價只漲不跌，那麼最簡單的方法，就是拿出事實來破解這個假象、用證據來說話，我們根據下圖的臺灣房價指數與交易量來看，可以很明顯知道臺灣房價非但不是只漲不跌，乃至過去四十年來臺灣房價就已有多達六次的下跌的紀錄，怎麼會說臺灣房價不可能跌呢？
接下來，我們來一一回顧過去房價的下跌歷史，讓這個最大迷思從此再也找不到遮羞布。
▼臺灣房價走勢。（圖／采實提供）
第一次下跌：1989年房市管制
近四十年來第一次房價下跌，就是出現在1989年，由於80年代初高度通膨，使得房屋爆發搶購潮，尤其是1986年臺幣開始漸漸氾濫，投資客與房仲業趁勢興起、土地價格飛漲，連帶著讓臺北房價迅速上升，提高了整體房價的水位，迫使1989年政府祭出了查稅、選擇性信用管制等措施去抑制房價，1990年有媒體報導，1988至1989短短一年，臺北地區房價漲幅高達驚人的2.2倍，但交易量卻大幅下滑三成，買氣明顯鈍化，如同2022年第二季後的臺灣房市。
也因為1990年臺北房價過高，使得外縣市的建商紛紛打出「臺北1/2價」的口號來吸引投資者，讓資金慢慢進入雙北以外的地區，不過特別的是，之後台北的房價與交易量，雖然被管制措施打下來，出現了近四十年的第一次房價下跌，但全臺整體的預售屋推案量仍然持續擴大，原因就是政府在1992年宣布，將要在1995年開始進行容積率管制，導致建商瘋狂獵地推案以增加銷售面積，使得90年代的房市，為日後種下供給過剩的種子。
我還記得90年初期，受惠於投資客開始往外縣市找尋找投資標的，我父母當時在桃園市與大園區的房仲公司生意超好，幾乎每個月都帶員工唱歌喝酒或國內旅遊，相較於我們家族成員多為軍公教或工程師來說，我爸媽僅二十多歲，就能每三年換一輛新進口車、過上優渥生活，這些都是讓我父母在家族中相當有面子的成就。
第二次下跌：1996年臺海危機
年紀較長一點的讀者，應該都對1989年六四天安門事件記憶猶新，也因為該事件，美國於90年代初期對中共實施武器禁運政策，讓美中兩國的關係日趨緊張，1995年美國時任總統柯林頓，還邀請已故前總統李登輝到美國進行私人行程，打破臺灣多年來無最高層官員訪美的慣例，此舉更讓中共政府的不滿達到最高點，嚴重威脅中共「一個中國」的底線。
同時，1996年又是臺灣第一次的民選總統，中共政府為了不讓李登輝連任，於1995年7月至1996年3月間，開始對臺灣海峽進行飛彈試射演習，並且出動大量艦艇與戰機進行海上的攻防演練，美國也派出航空母艦群來臺灣海峽，一觸即發的戰爭氣氛非常濃厚。最嚴重則是於1996年將要選舉的3月，已傳出中共要進攻馬祖的訊息，臺灣國軍與飛彈也進入最高緊戒狀態，美國戰力也紛紛往臺灣集結。
面對這種隨時開戰都不意外的局面，美國、日本、菲律賓和馬來西亞也準備從臺灣撤僑，讓臺灣大量的富人開始拋售在臺資產，進而讓當年度的房價迅速下跌，幾乎沒人敢在這時候買房，因此1996臺海危機，就是近四十年來臺灣第二次房價明顯下跌的證據，想像一下，如果你現在看到電視新聞報導，說著各國開始從臺灣撤僑、美軍戰艦都往臺灣集合準備，這將是多麼細思極恐的事情。
但當時的我才小學六年級，根本不明白臺灣的局勢，只記得開房仲公司的爸媽整天都在唉聲嘆氣，說市場越來越差、下個月又要火燒屁股了，開啟我家日後家道中落的序章。
當下超多網友都問說：「這次會不會像1996年那樣造成房價大跌？」從你現在還能悠哉地在誠品裡面看書來看，雖然中共這次的軍演讓各國非常緊張，但是已經連續被中共喊武統二、三十年的臺灣人已經漸漸習慣了，房價也絲毫沒有受到波及，連日常生活也看不出任何被影響的跡象，頂多就是大家會稍微留意一下住家附近哪裡有防空設施而已。
註：國際上認定的臺海危機共有四次，分別是1955年九三砲戰、1958年八二三炮戰、1996年海峽危機，以及今年2022的眾議院長裴洛西訪臺，由於裴洛西訪臺觸動一中原則的敏感神經，因此中共連續數日在臺灣周遭進行大規模軍演活動，規模與距離都更甚1996年。
第三次下跌：1999年九二一大地震
當索羅斯（George Soros）於1997年狙擊泰銖，引發亞洲金融風暴後，兩年後的1999年9月21日凌晨1點47分，發生臺灣近年最嚴重的九二一大地震，當時國三的我，也是第一次遇到因地震而停課的情景（你知道桃園有多難停課嗎），而九二一大地震對我的影響，不只是多放了一天假那麼簡單，而是將我們家經濟狀況打入深淵的致命一擊，也是壓垮90年代房市的最後一根稻草。
回顧90年代的房市未爆彈：政府查稅、信用管制、炒作嚴重、供給過剩、6萬戶國宅供給、臺海危機拋售、金融海嘯重貶臺幣，最後當大家看到地震後許多倒塌的房子，畢生心血一夜消失，讓民眾漸漸對房地產失去信心，再加上隔年的網路泡沫破裂，使得2000年的買賣移轉棟數驟減6.4 萬戶、2001年又再大減6.2萬戶。
也因為九二一重挫了臺灣房市，我們家原本開的兩間房仲公司也陸續收掉，父母這些年賺的錢，不但在1999年賠光，還因為沒有及時止血而欠了一屁股債，最後實在沒辦法再靠賣房子賺錢了，只好在2000年離開房仲業，轉型開當時很熱門的網咖。
第四次下跌：2003年SARS爆發
對電腦系統、網咖生態和學生消費習慣完全外行的父母，開網咖不但沒賺到錢，反而還讓財務陷入更大的困難，使得我們家的網咖僅開了兩年就草草收掉，於是在2002年，我父母不得不又重拾了房仲的老本行，期待重出江湖、東山再起。
然而2002年房市還沒康復，2003年SARS又突然爆發，讓原本稍微回溫的房地產市場信心又縮了回去，買方又回到不敢買房的狀態、賣方也恐慌式地拋售，全臺房價在短短兩季就大跌12％，比2020年新冠肺炎爆發時更為嚴重，以房地產的穩定性來說，兩季跌12%真的是超巨大的瞬間跌幅，相信有點年紀的長輩，對於當時SARS對房市的巨大影響，應該都還歷歷在目。
我到現在印象都還非常深刻，當時高三的我每天放學回到家，就看到爸媽坐在電腦前面玩線上遊戲《金庸群俠傳 Online》，問他們為什麼不用去上班，他們只會跟我說：「現在每天都沒有客戶上門，屋主也不讓人看房子，與其去公司玩電腦，不如就在家玩囉」，可想而知當時房市與我們家的經濟有多差，甚至家中一度連三餐都是靠親友接濟才有著落，我自己的高中畢業證書，也是到畢業典禮當天，因為我爸順利借到錢繳清學費才拿到的。
當年從事房仲業的人，一定還記得那段時期有多苦多茫然，再加上我父母兩人又都是房仲，所以那段苦日子我印象特別深刻，到2003下半年，我到淡水的真理大學就讀大一時，每週三餐吃飯加通勤回家的生活費，只有600元。
不過這個苦日子即將畫上休止符，因為彭淮南時代的央行，讓進入低利率時代的台灣房市，即將爆發了。
第五次下跌：2008年金融海嘯
在第二章有提過，由於SARS後房市極度蕭條，於是2004年扁政府祭出了一系列刺激房市的措施，再加上低匯率與低利率讓新臺幣氾濫，使得氾濫資金大量進入房地產，讓房價一路上漲。我還記得家裡多年來的苦日子，到了2004年整個大翻轉，愛打籃球的我還得到人生中第一條籃球褲，我爸還送了我人生第一雙的喬丹籃球鞋（Air Jordan 12 代）。
我家能像暴發戶般瞬間翻身的唯一理由，就是要感謝政府大幅放寬的信用管制，使得任何人都能輕鬆買得起房，貸款八成、九成不算什麼，全額貸、超貸更是家常便飯，也讓當年的房仲都能日進斗金，房地產業欣欣向榮。
很快地到了2007年，美國次級房貸爆發，雷曼兄弟於2008年倒閉引發全球金融海嘯，這個事件相信你就有感覺了吧，關於次級房貸的問題成因及如何爆發的歷史，建議你有空可以參考《大賣空》這部經典電影，這部電影讓觀眾深入知道，如果房地產的信心與信用無限擴張，將會帶來自食惡果的泡沫衝擊，是我們臺灣的最佳借鏡。
也因為2008的金融海嘯衝擊全球，讓各國股市重跌，連帶讓市場趨於保守觀望，臺灣房價與房市都稍微降溫了下來。理論上，金融海嘯衝擊的是經濟的基本面，正常來說應該會讓臺灣房市傷筋見骨才對，例如美國各地平均房價，跌幅就在20至30%以上，國際上不少國家的房市也損傷慘重。
不過這次的金融海嘯，臺灣卻是少數例外的地方，雖然初期確實讓市場因恐慌而導致短暫跌價與交易量萎靡，但這次跌價的空頭卻很快地被止血，理由你現在也已經知道了，就是低利率環境和聯準會資金派對，讓臺灣立刻開啟了下一波房市大多頭。
第六次下跌：2015年聯準會縮表
你聽過股市這句經典名言嗎：「靠運氣賺來的，就憑實力輸回去。」
聯準會第一次QE替臺灣房市帶來的大多頭，卻在2015年聯準會進入升息循環後漸漸降溫，同時政府於2016年元旦，祭出取代奢侈稅的房地合一稅，讓投機客無法短期炒作，買方也對無法上升的房價失去信心，而北部過高的房價，也讓投資客將資金慢慢移往基期較低的南部與蛋白區，於是就迎來了離我們目前最近一次的房市空頭期，2016年的交易量僅剩24.5萬戶，不但比2003年SARS時期的34.9萬戶更低，甚至比2001年的25.9萬戶的最低點還差。
2017年有許多新聞都在報導，全臺房市買氣太差、預售案的餘屋庫存過高，使得許多建商暫停獵地與推案的計畫，處在「能不蓋就不蓋」的狀態，只能用最低度的推案量勉強維持公司運作，同時被餘屋與融資利息壓得喘不過氣的建商，為了能與中古屋競爭為數不多的買方，許多建商也在2017年紛紛降價讓利，前面的篇章也有提過，當時有媒體報導，在臺北市中正區、新北市三峽區和淡水區，竟然有預售屋的開價比附近中古屋還低！
這時候的我已經出社會幾年了，並且在臺北的房仲公司擔任海外房產部經理，我永遠都記得2016到2019那些年，每次主管們跟老闆一起開會看業績時，我們海外部永遠都是砲聲隆隆、成交不斷，平均兩天收一筆訂單、四天成交一筆，但國內部主管卻永遠都在愁眉苦臉，不但想不到能解決業績問題的根本方法，還得一邊努力穩住部門士氣，不要讓國內部同仁離職或是跑去開Uber了。
同時我還記得2016年，有位海外房產的老客戶跟我說，他2014年在淡水新市鎮買了一間預售屋，成本是一坪21萬，現在希望透過我的關係找人賣賣看，雖然已經擺兩年了，他也不期待能賺多少錢，只要能夠平盤回本就好。
於是我請淡水的同仁幫忙查了一下，一個禮拜後，對方在電話中對我說：「Zack，跟你的客戶講，建議他還是不要賣比較好。」
我問他為什麼，他說：「你客戶買的那個社區，現在建商自己都還沒賣完，而且他的成本是一坪21萬，現在建商案場門口寫的開價是16萬，這要怎麼賣？」
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以上，就是近四十年來臺灣房價下跌過的證據、房市空頭期歷史，以及我這一路以來親眼見證與感受的變化，花這麼大篇幅向你說明，就是要幫你破解「房價不可能跌」的最大迷思，你才會在讀第六章時，了解進場時機有多重要，不會抱持錯誤的期待而變成追高殺低的韭菜了。
先預告你一個好消息：最近一次讓你有機會進場撿便宜的空頭期，即將在2023年後到來，我預測第七次的房價下跌，而且極大機率是全臺六都一起跌的盛況，將要在2023年第二季發生了。
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●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》／李昌鵬（Zack）／采實文化
●作者介紹
「國際超級房仲」李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。
（封面示意圖／pixabay）
