資金退潮供需反轉 專家曝「買房4不原則」：小心資金陷鬼城
轉眼間新的年度就已來到，2023年國內房市景氣會如何呢？天時地利不動產顧問公司總經理張欣民在個人部落格發文，提醒購屋消費者不能掉以輕心，特別是在全球經濟成長看淡、資金退潮及房市供需反轉的情況下，小心因應才能駛得萬年船。
張欣民指出，最近有在看房子、找房子的民眾，可能都有感受到房市氛圍有些轉變，那些地方轉變呢？就是市場買氣開始變淡，市場賣壓則變得相對沉重。買氣變淡從官方統計可看出端倪，財政部最新統計資料顯示，象徵交易冷熱度的土地增值稅及契稅都雙雙衰退。
再者，今年上半年推案大檔期329檔期的推案量卻大爆發，根據591房屋交易平台的調查統計，有超過8400億的預售案量會推出，跟去年同期比較，年增率超過2成，再度刷新歷史紀錄，是少見的歷史推案量。稍早之前，中央銀行總裁楊金龍在立法院也指出，近期房市買方賣方都已轉趨保守，整體房市有下修跡象，他希望「房市能夠軟著陸是最好」。
顯然的，原本一馬當先對房市連續祭出4波信用管制的央行，現在也認為房市有高點反轉的跡象，言語當中甚至還有點擔心房市會硬著陸。為什麼會有這些轉變及擔心呢？張欣民認為主要有以下4個變數，這些變數還會一直延續下去。
▼展望房市前景，專家認為主要有4個變數，這些變數會一直延續下去。（示意圖／東森新聞資料照片）
一、國內外資金大退潮
張欣民提到，過去兩年多來國內房市的熱絡，基本上就是一場資金派對，如今看來，曾經捲起市場千堆雪的資金大水，已逐漸退潮中，特別是熱錢效應的快速冷卻，從台幣的急貶，就可見一斑。由於美國後續可能還會有數波升息及縮表(shrink balance sheet)動作，接下來外資班師回朝的現象，衝擊的不只是股市，顯然的外資熱錢大舉撤出的副作用，慢慢也會拖累到房市。
二、升息造成的資金成本壓力
我國央行跟隨美國腳步已5度升息，儘管升息幅度遠落後於美國，但已在市場上產生一種資金成本的壓力，購屋者房貸還款的壓力升高，建築業者土地融資及建築融資的利息壓力也不輕鬆。由於台美之間的利差拉大，接下來央行會不會再升息，也在未定之天，這都可能是拖垮市場不能忽視的一股力量。
三、投資客倒貨的退場效應
最近這一波國內房市的飆漲，投資客的興風作浪是關鍵，因此政府的健全房市措施，從央行的選擇性信用管制，到平均地權條例的打炒房修法，在在直指投資客，特別是禁止換約、禁炒作及檢舉制，已然在市場上掀起一波波拋售潮。預期在新法實行之前還會有一股強勁的投資客賣壓湧現，這將不利於房市之穩定，特別是過去推案量超大的一些新興重劃區。
四、國內外經濟淪衰退的命運
根據經濟合作發展組織（OECD）最新公布的全球經濟預估，2023年成長率將從2.8%大幅下修到2.2%，主因是能源及通膨危機可能將各大經濟體推入衰退。我國主計總處最近也下修2022年GDP預測至3.76%，跟前一年的6.57%比較明顯遜色許多。主計總處最新2023年經濟成長率預測，則從去年11月預測的2.75％下修至2.12％，意味今年經濟成長率將創下近8年新低。
面對著這些市場變數，今年內若是有購屋需求或是想投資置產的民眾，張欣民建議要特別注意日漸升高的市場風險，最好能以「4不原則」來因應！
▼面對升高的市場風險，專家建議用「4不原則」來因應。（示意圖／東森新聞資料照片）
原則一：不要「踮腳尖」購屋
在過去超低利率的年代，只要準備足夠的自備款就可以大膽進場購屋，反正利率低，頭過身就過，每個月房貸繳起來也不會太吃重。但是在升息循環時代就不一樣，頭過身不一定過得了！
央行已連續跟進美國聯準會升息，而且大家都知道這是新一波升息循環的開始，後續會不會是升升不息，也沒有人說得準，但這對於貸款購屋的民眾來說，就是一種還款能力的壓力測試，這時候要購屋絕對要未雨綢繆，特別是首購族，一定要先抓好未來1~3年間房貸利率可能的漲升空間，免得到時捉襟見肘，影響到正常的生活品質。
原則二：不要追高房價
根據內政部製作的房價指數顯示，台灣各地的房價都來到了歷史的高點，另外根據實施已經滿10年的實價登錄資料，10年期間全台平均房價漲幅達到48.6%，中南部三都台中市、台南市及高雄市平均房價漲幅更都超過一倍，漲幅相當的驚人。若是自住需求者就另當別論，這時候若是還想要投資置產，就要有居安思危、居高思跌的風險意識，免得一不小心就被套在最高點，恐怕過了多年後都難以解套喔！
原則三：不接投資客換約的預售屋
如前所述，行政院禁止換約打炒房的修法已在立法院三讀通過，後續將會有一股強勁的投資客賣壓湧現，這時若民眾去接這類物件，無異就是幫他們解套。因此對這些預售拋售物件，在新法案實施之前，絕對會越來越多，建議大家還是不要幫忙這些投資客解套，他們就無力再在市場上興風作浪了。
原則四：不碰供給大新興重劃區房子
在資金潮及投資客推波助瀾的情況下，國內近兩年多來不僅是都會區房市大爆發，甚至被市場認為是蛋白區、蛋殼區的地方推案量也是搶搶滾，特別是剛重劃完成釋出大片土地的新興重劃區，若是後續沒有完善生活機能、便捷交通條件，目前在整體資金退潮，投資客大舉倒貨之後，市場勢必會被打回原形，這時你還敢進場購屋嗎？資金深陷在這類「鬼城」的可能性是很高的！
2023年可以預見的是國內外金融面、經濟面、市場信心面等都不看好，民眾不論是做任何的投資，一定要更加小心，特別是想購買房屋的民眾，更是不能掉以輕心，隨便買隨便賺的日子已經結束了，自住買家更是要回歸基本面，務實不務虛，循著有生活機能、交通便捷、學區、公園等地段找房買房，才能享有好的居住品質，並確保長線的房產保值與增值！
（封面示意圖／東森新聞資料照片）
