買預售屋竟如驚弓之鳥！專家批「這不是正常國家」：修法刻不容緩
預售屋履約擔保制度上路至今已12年，糾紛卻層出不窮。「履保」的本意是將價金信託給銀行保管，由第三方的建經公司核撥，達到專款專用的目的，看似形成一道防護傘，然而一旦建商倒閉，民眾的錢卻可能仍拿不回來。記者走訪專家一致認為修法刻不容緩，從根源矯正體制。
內政部次長花敬群在3/30立院內政委員會，面對立委質詢預售屋爛尾如何防弊，他自己都搖頭直言，「履保中的『同業連帶擔保』徒具形式而無實質效果，沒有用。」顯見履保制度漏洞百出。律師劉烱意痛批，「民眾買了預售屋，實在不該成天過著驚弓之鳥的生活，這不是正常國家。」專家提出3大重點修法。
▼律師劉烱意痛批，「民眾買了預售屋，實在不該成天過著驚弓之鳥的生活，這不是正常國家。」（示意圖／pixabay）
1、立特別法訂定質權效力，民眾優先受償
「信託專戶一定要受到牽制，像現在都沒有做，建商拿了錢就掰了。」消基會董事長吳榮達主張，《消保法》應另立特別法，因信託專戶中的錢，是買受人繳付價金所提撥的，這筆錢應該要有「質權」效力，讓消費者有「優先受償」的權利。
「這樣別人才不能拿去分啊！不然建商欠一屁股債，民眾辛苦繳的錢竟分不回來？再不修法，『履保』只是形同虛設。」吳榮達直言，現行的履約擔保機制，對消費者權益保障不夠，買預售屋竟變成一場賭注。
2、限制動撥資金，避免濫用
以中和建案青慕淳為例，最吊詭的是，當時土地都還未開挖，山琳建設就爛尾跑路，信託專戶裡的錢竟已撥用近3,000萬元，僅剩餘694萬元，「信託專戶的戶名是建商的名字，存摺、印章都在建商手上，他申請動撥多少錢，民眾看得到帳嗎？這就是買賣雙方資訊不對稱。」
吳榮達呼籲，應限縮建商動撥資金的時程，避免專戶內的款項超額濫用，在預售屋買賣定型化契約辦法中的「信託業務專款專用」項目，政府應修法。「否則消費者永遠是小蝦米，只要房子沒有蓋好，就是懸著一顆心。」他說。
3、落實申報，擁有「準」物權
而預售屋買賣，銷售者（建商、代銷）都必須依法「申報」。以嘉義奇甫冠林二期建案為例，王淑姿買下一戶透天，按期繳付價金，交屋期限卻一直拖延、盼不到交屋，原來建商早已一屋二賣，原始買家王淑姿竟成為幽靈戶。
律師劉烱意指出，《平均地權條例》子法：《不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售備查辦法》明文規定，交易30天內須向地政機關申報登錄，並詳載交易標的資訊。劉烱意更主張，明確標示「已出售」，保障買受人擁有這塊土地的「準」持分物權，從「一般債權」地位提升到「擔保物權」地位。
▼花敬群在3/30立院內政委員會，面對立委質詢預售屋爛尾如何防弊，他自己都搖頭直言，「履保中的『同業連帶擔保』徒具形式而無實質效果，沒有用。」（示意圖／立法院直播）
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（封面圖／鏡週刊提供）
