預售市場「萎縮不如預期」！南二都價量增2成 葉凌棋：明年不好說

明明打炒房政策一波波，今年1~7月的預售屋交易量卻回增3.6%、總銷量8575.3億元年成長7.3%，顯示房市回溫中。永慶房產集團業務總經理葉凌棋估計，選前2個月會稍微影響交易，因此全年交易量應會較去年減少約8~11%，至於明年趨勢很難預估，「如果美國不好我們能倖免嗎？會不會二次通膨將是最大挑戰」。

永慶房產集團今（26）日發布第4季房市展望，七大都會區1~8月的建物交易量約15.8萬戶，較去年同期減少13.6%，平均房價則仍微幅成長，自去年第4季微幅下跌，出現反轉向下訊號，到今年第1季漲跌均在1%上下轉趨持平盤整，第2季起便轉小漲，最新的第3季七都房價較上季漲幅在2.0%至4.9%間，持續緩漲走勢。

▼今年前7月建物交易量年減13.6%。（圖／永慶房產集團提供）

房價持續漲 預售屋量增7%

葉凌棋表示，主要是去年屬高基期，下半年衰退幅度飆很快，到去年下半年則為低基期，因此跌幅漸漸收斂，因此到了今年開始緩升回溫。

其中桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多，反彈回升明顯，台北與新北季漲2%上下，台南與高雄相對穩定，漲幅在3%左右，葉凌棋分析，顯示本季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更為明顯，「除了第1季之外，房價都在看回不回的狀態」。

▼七大都會區房價持續緩漲。（圖／永慶房產集團提供）

另外統計近2年1~7月實登資料統計預售屋交易，今年前7月預售屋交易量達5.4萬件、總銷金額達8575.3億元，較去年同期件數增加3.6%，總銷金額成長7.3%，顯示市場買氣回溫。

通膨感受強烈 等不到下跌就買了

葉凌棋說明，雖然《平均地權條例》修法是在今年7月1日上路，但其實在去年修法前在不確定因素下才影響買氣，今年初定調不溯及既往，短期投機客交易也減少了，民眾在感受強烈的通貨膨脹之下，「既然等不到下跌，就買了吧」，因此買房進場的意願比去年高。

▼預售屋買氣回升，總銷也因房價上漲而提升。（圖／永慶房產集團提供）

換句話，葉凌棋坦言，政府打炒房不是無效，而是已經在去年反映了，的確抑制了炒作行為，但並沒有因此打消自住買方的動作。

觀察七大都會區預售交易市況，更是不如預期中萎縮！葉凌棋指出，以台南、高雄表現最亮眼，交易量與總銷金額均成長逾2成；新竹縣市雖量增幅度小，但總銷金額大增22.5%，顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯，讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度；新北市全年度交易件數增加15%，則讓人感到驚艷。

▼南二都預售屋表現最亮眼。（圖／永慶房產集團提供）

選前影響交易大 明年經濟難預估

來看第4季的狀況，葉凌棋認為全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，即將面臨總統大選選戰的不確定性，預期選前2個月的影響比較大，將使2023年整體房市量縮，全年房市交易量估計約28.3至29.3萬棟之間，與去年同期相比約減少8%至11%；至於預售屋預估全年度總銷金額突破兆元沒問題。

《EBC地產王》也從趨勢表現上詢問房價是否見不到下跌？葉凌棋坦言「數據上看起來確實沒有下跌」，提及房價會不會跌的重點在利率，台灣利率還是很低，因此房價得以支撐，「房貸利率決定房價，是買賣交易的關鍵！」

至於怎麼看待明年房市，葉凌棋則直言「還有3個月！實在不好預估」，經濟狀況確實是明年最大的挑戰，「如果美國不好，台灣能有倖免的機會嗎？台灣會好嗎？最好上天保佑即將來臨的冬天是暖冬，否則油價、天然氣大漲，壓力一大可能要對二次通膨有所準備」，更強調明年房市難估就像今年初買債券的人，現在都痛苦萬分，「沒人知道要等多久才會停損」。

▼葉凌棋直言明年房市不好預估。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）