案量大減價格不跌？學者：看不見隱藏賣壓 曝大幅下殺時機

國泰房地產指數今（25）日公布最新第3季報告，全國推案數及總銷金額皆季減逾1成、年減逾2成，不過開價及成交價維持穩定，不見明顯跌幅。學者解釋，「市場還沒差到需降價的程度」，尤其8月新青安優貸政策上路，讓買盤繼續撐一下，「只能說目前還在累積賣壓中，若3~4季後仍無法宣洩才會有較大幅度的降價」。

2023年第3季國泰房地產指數報告指出，本季新推個案數共218件，較上季及去年同季下降10.3%、14.8%，推案戶數計1萬8700 戶，較上季及去年同季下降17.7%、27.5%；總推案金額為3467億元，較上季及去年同季下降16.3%、24.4%。整體相較上季與去年同季價穩量縮，開價維持穩定，議價率中幅擴大，成交價維持穩定。

大選干擾影響購屋信心 預售市場價穩量縮

國泰房地產解釋，由於全球經貿成長力道仍緩，國內經濟成長不如預期，央行下修今年全年經濟成長率為1.46%，並維持政策利率不變，建築貸款與購置住宅貸款餘額成長持續走緩，房市信用管制則未再調整，隨「健全房地產市場方案」措施陸續推出，囤房稅 2.0目前在立法院審議中，預期效果將持續發酵。

▼今年第3季推案狀況呈現價穩量縮。（圖／國泰房地產指數提供)

進一步觀察各地區表現，與去年同季相比，成交價部分除新北、台中上漲外，其餘地區成交價呈穩定或下跌；成交量部分則各地區明顯減少。國泰房地產說明，上季為搶預售屋換約政策前最後一波上車潮，推案量大增，房市偏熱，本季受總統大選干擾，推案量減少，市場變數亦影響消費者購屋信心，進而影響成交表現。

新青安優貸助攻 低總價小宅仍熱賣

不過由於房價下修有限，低總價小宅成市場主流，政府又因考慮購屋者負擔能力而推出新青安貸款，期望能照顧到自住購屋需求，對於整體房市的影響須持續觀察。

負責偕同主持該報告的景文科技大學財金系副教授章定煊指出，本季推案數據是上季過度反映結果的下修，因為剛性買盤還在，政府一祭出新青安貸款，又把買盤稍微撐一下，因此有部分低總價小宅案仍賣得很好。

▼今年第3季推案銷況主要是反映上季過度熱絡後的下修結果。（圖／國泰房地產指數提供)

市場累積賣壓中 3~4季後有機會見跌

至於房價不見下修，章定煊直言，「市場還沒有差到建商想降價！」目前策略就是原本想挑戰市場高價的索性不推出，因此看不到隱藏的賣壓，「目前消費者別指望建案能降價，不過也不需心急搶入手」，因為房地產特性就是多頭時搶著買，所以漲價反映快；空頭時頂多不買撐著，因此跌價要盤整2~3年。

章定煊繼續說明，目前市場賣方仍抱持著「搞不好選後等來春燕」，心態上認為市場還不錯，消費者想等到明顯降價，「等全國餘屋10萬戶以上，機會就來了！」並強調現在還在累積賣壓中，大概撐個8~12季才有可能造成多殺多局面，「現下已累積了5季，估計3~4季後若無法宣洩賣壓，房價就可能大幅調降」。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）